AMB INVITA LE ISTITUZIONI A RIFLETTERE PRIMA DI LEGIFERARE NORME INSULSE E DANNOSE

ASSOCIAZIONE  FORENSE  NAZIONALE

 IN DIFESA DELL’AVVOCATURA MEDIO-BASSA

 in sigla A.M.B.

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          On. Sergio MATTARELLA

                                                        Presidente Repubblica italiana

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           Matteo RENZI

                                                        Presidente Consiglio dei Ministri

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                    On. Andrea ORLANDO

                                                        Ministro della Giustizia

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                       On. Enrico COSTA

                                                        Viceministro della Giustizia

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                      On. Laura BOLDRINI

                                                        Presidente Camera dei Deputati

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                      Sen. Pietro GRASSO

                                                        Presidente Senato della Repubblica

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                    On. Donatella FERRANTI

                                                        Presidente Commissione Giustizia Camera

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                                 Sen. Francesco Nitto PALMA 

                                                     Presidente Commissione Giustizia Senato

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        Oggetto: comunicato di dissenso e contrarietà al d.l. n. 83\2015

Il sottoscrivente, nella espressa qualità di presidente dell’Associazione Forense Nazionale A.M.B., si pregia sottoporre alla cortese attenzione i seguenti rilievi critici con riguardo alla frettolosa e indiscriminata emanazione di vari pacchetti normativi.

Per rendersi conto della schizofrenia pseudo-riformista del Legislatore in materia di giustizia civile e penale (senza trascurare quella amministrativa) basta por mente alle innumerevoli leggi, leggine, decreti, decretini, roboanti riforme e riformine, e norme spurie inserite nelle cosiddette legge di stabilità il cui scopo principale è quello di destabilizzare, o nelle cosiddette leggi sblocca-Italia, con le quali si sta stringendo sempre più intorno alla gola degli italiani la garrota di un fisco famelico e insaziabile.

L’ultimo parto, tanto sofferto, soffertissimo, tanto taciuto, «taciutissimo» che le rappresentanze dell’Avvocatura – che stavano in trepidante attesa fuori dalla sala-parto – non se ne sono neppure accorte, è il decreto legge di riforma della giustizia n. 83 licenziato il 27 giugno 2015. Ecco un esempio di come si possano stravolgere le norme del codice civile, del codice processuale civile e della legge fallimentare con il solito decreto legge, uno strumento che, invece, dovrebbe essere adottato soltanto in casi straordinari di necessità ed urgenza.

Il decreto legge è invece assurto a tecnica legislativa preferita di un Governo che, in nome di una presunta urgenza e di una altrettanto presunta necessità di intervenire per arginare una crisi economica e finanziaria infinita, non si fa scrupolo di ricorrere al voto di fiducia per convertire in legge provvedimenti che richiederebbero di essere soppesati ed adeguatamente vagliati al fine di valutarne la funzionalità e l’impatto sul sistema giustizia del nostro Paese.

Lo scrivente non dubita che sia stata l’Europa a chiedercelo. All’Europa si deve sempre obbedire quando impone misure draconiane in grado di rendere difficile la vita ai cittadini consunti da una crisi nel corso della quale ci si è prostrati al cospetto di istituti creditizi, compagnie assicurative, Confindustria, grande distribuzione e multinazionali. All’Europa si può invece disobbedire quanto si tratterebbe di adottare misure favorevoli al cittadino comune: per fare un esempio spicciolo spicciolo, quando si tratterebbe di adeguare alle medie europee lo stipendio e il salario dei lavoratori pubblici e privati, sempre sotto scacco, sempre nel mirino di un Governo che pretende lacrime e sangue e sempre e solo da chi non ne ha più da versare.

Perdonino la digressione e torniamo al famigerato decreto n. 83/2015 contro il quale non mi pare che il CNF, l’OUA, o chi per loro, abbiano alzato la voce per segnalarne le criticità e l’avventatezza. Ma del resto cosa si può pretendere da rappresentanze che fanno dell’autoreferenzialità il loro punto di forza e storcono il naso di fronte a problematiche che riguardano gli «avvocatucoli» con la borsetta in mano che respirano la malsana e torrida aria delle aule dei palazzi di giustizia?

«Avvocatucoli» alle prese con una vera e propria crisi esistenziale, con le loro miserie economiche (vogliamo parlare di contributi previdenziali?) e professionali (vogliamo parlare di continuità professionale, specializzazioni, gratuito patrocinio, difesa di ufficio?) sui quali si vuol far calare come una mannaia riforme che hanno il solo scopo di desertificare gli uffici e le aule dei tribunali, peraltro vecchi e inadeguati, dei giudici di pace, tutti in via di rapida ed inesorabile estinzione in nome della cosiddetta – vorranno scusarmi se pronuncio turandomi il naso – «degiurisdizionalizzazione». Un termine irripetibile e volgare che rappresenta a pieno titolo e senza possibilità di equivoci i soggetti attori di un riformismo schizofrenico che non riforma e che, nella stragrande maggioranza dei casi, più che rendere snelle le procedure, le deprime e le appesantisce.

Non diversamente dal decreto legge n. 132/2014, contenente misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell’arretrato in materia di processo, la cui genialità si riscontra principalmente nelle disposizioni in materia di riduzione delle ferie dei magistrati (e conseguentemente degli avvocati), di trasferimento in sede arbitrale delle controversie pendenti innanzi all’autorità giudiziaria, di negoziazione assistita, anche in materia di separazione e divorzio, il decreto legge n. 83/2015 si distingue (si fa per dire!) per una sorta di accanimento terapeutico che dovrebbe resuscitare un sistema giustizia in apnea.

Vediamo dunque. Si va dalla possibilità di eseguire il pignoramento immobiliare anche contro il terzo acquirente aggirando la normativa codicistica in materia di azione revocatoria, dalla possibilità per le banche (oh sììì!) di aggredire il fondo patrimoniale del correntista debitore senza bisogno di procedere con un’azione revocatoria davanti alla autorità giudiziaria, che porta a sacrificare cinicamente qualsiasi tutela della casa familiare, dalle nuove disposizioni in tema di vendita all’asta, che prevede la possibilità di rateizzare il pagamento del prezzo fino a dodici mesi, dal nuovo minimo non pignorabile della pensione, alle nuove regole in materia di pignoramento dello stipendio, fino alle nuove disposizioni in materia di Pct, che ne prevedono l’obbligatorietà per il primo atto introduttivo o difensivo.

Con riguardo al Pct si è, peraltro, elegantemente e superficialmente omesso di prendere atto delle gravi criticità di uno strumento che doveva servire a razionalizzare il funzionamento della giustizia e che, invece, costringe gli avvocati a un’indebita, ma pretesa a vario titolo e con prassi discutibili e varie da tribunale a tribunale, così da non farci mancare nulla, defatigante e costosa duplice attività di utilizzazione di software di redazione e spedizione di atti in via telematica e di fornitura di cosiddette copie di cortesia che cortesi non sono. Tutt’altro!

Restiamo in trepidante attesa del susseguirsi farraginoso e asistematico di novelle che dovrebbero portare alla sintesi degli atti difensivi alla stessa stregua di quanto previsto dal decreto legge n. 40/2015 per i ricorsi in tema di appalti, e allo snellimento del processo civile, probabilmente disegnato sul modello del processo del lavoro il quale, peraltro, non ha mai assicurato quelle celerità e speditezza di definizione delle controversie per le quali era stato ottimisticamente concepito.

E allora si procede a tentoni, alla cieca. Proviamo di qua, proviamo di là. Di qua tagliamo, di là cuciamo. Un lavoro di cucitura e scucitura, scoordinato e disordinato, studiato a tavolino, senza la partecipazione di chi frequenta le aule di tribunale non per costituire un intralcio alla speditezza del processo, ma con l’intima consapevolezza di costituire uno strumento indispensabile all’amministrazione e al funzionamento della giustizia.

Forse bisognerebbe guardare altrove, alla carenza ormai cronica di organici, di magistrati e cancellieri, di personale amministrativo, di strutture e locali adeguati per assicurare un servizio ai cittadini in condizioni di decoro non solo per gli operatori del diritto, alla destinazione di maggiori risorse, anche in considerazione del cospicuo e irragionevole aumento delle spese di giustizia, contributo unificato, anticipazioni forfettarie, diritti di copia, questi ultimi recentemente ritoccati – si fa sempre per dire – che scoraggiano, ma è forse proprio questo che si vuole ottenere, il ricorso al giudice per ottenere giustizia.

Ma è sin troppo facile e troppo comodo addebitare il malfunzionamento della Giustizia al numero degli avvocati, diventati negli ultimi tempi bersaglio di qualsiasi forma di dileggio e provocazione. Eh sì, il capro espiatorio è bello e servito con la complicità e la sentita partecipazione dei nostri rappresentanti, OUA e CNF in testa, i quali a malapena riescono a celare la soddisfazione per l’abbandono della professione da parte di fasce crescenti di anziani e giovani avvocati.

Per questo l’Associazione Forense Nazionale A.M.B. invita TUTTI a fermarsi, a respirare profondamente, a prendersi una pausa di riflessione, a soppesare i pro e i contro di ogni singola riforma e disposizione, a verificarne l’impatto e le conseguenze sulla reale efficacia deflattiva, ma anche e soprattutto sulla possibilità che ogni cittadino abbia garantito e rispettato il diritto di difesa previsto e tutelato, fino a prova contraria, dalla nostra Costituzione.

Si rifletta, non si abbia mai fretta di deliberare rischiando di introdurre nell’ordinamento norme insulse, dannose e inutili; si coinvolgano gli operatori del diritto, giudici, avvocati, cancellieri, tutti a svolgere la rispettiva parte perché la norma che si andrà ad approvare esplichi appieno la sua efficacia, senza limitarsi semplicemente a degiurisdizionalizzare.

Con deferenza,

2\7\2015

Avv. Fulvio Pironti

Presidente Associazione Forense Nazionale A.M.B.

SPUNTI RIFLESSIVI IN TEMA DI AMMINISTRAZIONE GIUDIZIARIA EX ART. 1105 C.C.

Giusta il disposto dell’art. 1139 c.c., la nomina di un amministratore giudiziario ai sensi dell’art. 1105 comma 4 c.c. è applicabile ai cosiddetti condomini minimi, e cioè alle collettività condominiali composte di due soli partecipanti.

Tribunale Ariano Irpino, 14 ottobre 1997

– FULVIO PIRONTI –

Nel provvedimento camerale qui pubblicato si rinvengono tre linee direttrici particolarmente significative: la prima, riferentesi all’applicabilità dell’art. 1105, comma 4, c.c. ai condominii cosiddetti minimi; la seconda, riguardante la particolare natura giuridica del gerente giudiziale nominato ad acta per la coordinazione di opere straordinarie; la terza, concernente la liquidazione delle spettanze professionali sancite in forza di decreto giudiziale (*).

Particolarmente inconsueta e singolare – sebbene suffragata da accreditata dottrina (1) e giurisprudenza (2) – è l’ipotesi di amministrazione giudiziale richiesta, per gli effetti dell’art. 1105, comma 4, c.c., nei condominii composti di due soli partecipanti. Crediamo pregni di giustezza siffatti orientamenti in quanto nei condominii cosiddetti minimi (costituiti di due partecipanti) poiché non può esistere maggioranza ma necessaria unanimità nella formazione delle delibere assembleari, si rende quanto mai indispensabile l’intervento dell’autorità legale affinché siano superate le conflittualità paralizzanti l’attività amministrativa.

Né varrebbe, in contrario, rilevare la facoltatività dell’amministratore prevista negli stabili inferiori a cinque condòmini. Né, inoltre, varrebbe osservare che la facoltà della nomina viene ingiustificatamente tramutata in intervento forzoso ad opera dell’autorità giudiziaria. Riteniamo che gli edifici condominiali in argomento, se non fosse consentito l’intervento giudiziario, rimarrebbero arenati in insormontabili crisi intestine ed abbandonati al più completo degrado. Perciò, rettamente la legge demanda all’autorità giudiziaria la salvaguardia dell’interesse pubblico per un’ordinata gestione dei condominii edilizi sebbene appartenenti a privati; tanto anche in relazione alla funzione sociale della proprietà privata contemplata dall’art. 42 Cost.

Consideriamo, ora, la natura giuridica dell’amministratore giudiziario nominato per la risoluzione di problematiche straordinarie. Ben correttamente il tribunale di Ariano Irpino ha ritenuto di nominare un amministratore giudiziario ad acta demandandogli altresì «il compito di accertare, previa verifica della consistenza dell’edificio, la presenza o meno delle infiltrazioni lamentate dalla ricorrente e della loro causa». Nel provvedimento si evince altresì l’incisivo invito al neonominato amministratore a «rapportare» le eventuali opere straordinarie da realizzarsi. È evidente che il richiamato invito a riferire circa lo stato dei luoghi assolve anche alla assunzione probatoria (da trarsi con rilievi fotografici in situ, operazioni peritali, ecc.) della verosimiglianza di quanto palesato dalla parte ricorrente.

Degna di attenzione è l’interferenza fra tribunale e condominio tramite il fiduciario giudiziale. Nel caso in esame, poiché si profilano interventi manutentivi ricompresi nel novero della straordinarietà gli stessi non potranno porsi in essere se non mediante espressa autorizzazione giudiziale. Di qui la ponderata interferenza dell’organo giudiziario atta a valutare e soppesare il decorso amministrativo ed a statuire, con susseguenti decreti giudiziali, la coattività delle scelte individuate.

Potremmo affermare che l’amministratore giudiziale – nella fattispecie – sia investito di un mero ruolo mediano e coordinatorio fra l’autorità onde proviene la nomina ed il condominio. Dovremmo opinare che l’amministratore, nel caso di esame, non sia destinatario degli effetti della nomina giacché non è investito dall’organo giudiziario di alcuna autonomia decisionale in quanto dovrà uniformarsi sempre al volere giudiziale dalle cui direttive è strettamente vincolato.

Relativamente alle liquidate spettanze professionali nel decreto camerale in disamina, v’è da considerare che l’indirizzo giurisprudenziale più recente – che, decisamente, riteniamo scarsamente persuasivo – sostiene che esse non devono essere determinate dal tribunale bensì dall’assemblea di condominio in virtù della veste mandataria assegnata ope legis all’amministratore di condominio (3).

Tale orientamento giurisprudenziale – da cui il collegio arianese si è nettamente discostato – asserisce che l’amministratore giudiziario della comunione è un mandatario dei partecipanti. Pertanto il suo compenso, quando non vi sia l’accordo delle parti, dovrà essere determinato in sede contenziosa ai sensi dell’art. 1709 c.c. Talune magistrature asseriscono che il decreto con il quale il tribunale liquida il compenso dell’amministratore giudiziale dev’essere revocato. In proposito, la corte d’appello di Lecce ha sostenuto (4) che «in applicazione di quanto disposto dall’art. 1709 c.c., a tale liquidazione deve invece provvedere l’assemblea condominiale quale organo deliberante del condominio-mandante ovvero pervenirsi tramite intesa tra le parti e solo in mancanza di ciò il diritto al compenso va fatto valere in sede contenziosa, la qual cosa sta a significare che tale diritto va azionato nell’ambito di un normale procedimento di cognizione dinanzi al giudice ordinario mediante l’esperimento di una normale azione di pagamento».

Sorgono spontanei, a questo punto, i seguenti interrogativi: come può esistere un mandatario dei condòmini se l’incarico viene conferito ad opera del tribunale? Come può esservi un mandatario dei condòmini se l’assemblea, per inerzia decisionale, sia perciò impossibilitata a conferire l’incarico gestionale? Non può, dunque, ritenersi che il fiduciario giudiziale sia un mero mandatario dei condòmini quando sia stato nominato in forza di provvedimento giudiziale. Non consegue, quindi, la legittimazione dei suoi poteri da un mandato privatistico ad opera dell’assemblea condominiale bensì dal conferimento della nomina giudiziale.

Inoltre, seguendo la linea demarcata dall’impostazione giurisprudenziale testé citata, si verificherebbero i seguenti inconvenienti di ordine pratico.

a) L’amministratore neonominato dovrebbe convocare un’apposita assemblea per ivi negoziarne le spettanze professionali con i condòmini. Ci chiediamo come potrà raggiungersi l’in idem placitum quando l’amministratore giudiziario si immette in una realtà turbolenta dove, nella quasi totalità dei casi, l’assemblea è inerte, accidiosa od addirittura inesistente? È lecito, a questo punto, chiedersi: con chi dovrà interloquire il nominato amministratore per pervenire alla determinazione delle sue competenze professionali?

b) Ipotizziamo, invece, che una maggioranza assembleare si sia ricompattata e spieghi gli effetti giuridici che le sono proprii: l’amministratore dovrà quasi certamente soccombere ai voleri dell’assemblea poiché è indubbio che la stessa mirerà a mercanteggiare notevolmente le spettanze; o, addirittura, non converrà su alcuna delle soluzioni economiche prospettate dal neoinvestito gestore, il quale, pur di non intraprendere un dispendioso contenzioso teso alla definizione dei suoi onorari professionali, si vedrà costretto ad accettare un esiguo riconoscimento economico avanzato dall’assemblea.

Non intravediamo nessuna ratio che possa plausibilmente spiegare perché l’amministratore giudiziale debba essere vessato e al fine di ottenere riconosciuto l’equo compenso per la prestazione effettuata debba sobbarcarsi l’onere di anticipare danari per l’instauranda lite e, semmai, vedere, al termine del contenzioso, compensate le spese di giustizia. Per queste considerazioni dissentiamo dall’assunto poc’anzi richiamato perché privo di pratici fondamenti. Sentiamo di aderire, invece, con quanto statuito dal tribunale di Ariano Irpino nell’aver predeterminato nel provvedimento di nomina le competenze professionali spettanti al gestore giudiziale.

In conclusione, va sottolineato che anche se le competenze vengono stabilite nel decreto camerale inaudita altera parte, l’interessato potrà sempre utilizzare le garanzie procedurali esperendo il reclamo ex art. 739 c.p.c. o, altrimenti, ottenere il riesame del decreto per gli effetti dell’art. 742 c.p.c.; così come quando la parcella liquidata nel decreto giudiziale appaia vistosamente sproporzionata ed esosa rispetto agli ordinari cànoni, i condòmini potranno avvalersi dei mezzi riconosciuti dall’ordinamento processuale per domandarne la riduzione. Ed allora ci sembra trovi conforto la soluzione adottata nel provvedimento annotato e da noi condiviso: se preesistono nell’ordinamento giuridico le garanzie per la tutela dei condòmini, per quale ragione l’amministratore giudiziario dovrebbe imbarcarsi in una rotta dal malagevole ed intricato approdo per ottenere aliunde il compenso per l’attività commessagli dall’autorità onde trae la nomina?

– N o t e –

(*) Nota a decreto camerale Trib. Ariano Irpino 14 ottobre 1997, in Giurisprudenza di merito 1999, 2, 279, Spunti riflessivi in tema di amministrazione giudiziaria ex art. 1105 c.c.

(1) La dottrina più accreditata ritiene che anche nei condominii minimi, vale a dire quelli con meno di cinque partecipanti, l’amministratore possa essere nominato dall’autorità giudiziaria nelle ipotesi previste dall’art. 1105, comma 4, c.c. Vd., fra gli altri, Terzago, Il condominio, Milano, 1993, 461.

(2) Per la giurisprudenza volta a sostenere l’applicabilità dell’art. 1105 c.c. ai condominii minimi, cfr. Trib. Catanzaro 18 luglio 1956, in Calabria giud., 1956, 307; Cass. 25 giugno 1991, n. 7126, in Arch. loc., 1992, 322; Cass. 26 maggio 1993, n. 5914, ivi, 1994, 321.

(3) In tali sensi vd. Trib. Bari 14 marzo 1977, in Riv. dir. proc., 1977, 741; App. Lecce, sez. Taranto, 3 maggio 1995, in Arch. loc., 1996, 73. In senso contrario, e cioè favorevole alla predeterminazione delle competenze (dovute all’amministratore giudiziale) nel provvedimento di nomina, cfr. Trib. Vicenza 28 gennaio 1971, in Nuovo dir., 1972, 840, con annotazione adesiva di M. Zaccagnini.

 (4) App. Lecce 3 maggio 1995, cit. a nt. 3.

IL DIRITTO DEL CONDOMINO DI SERVIRSI DELLA COSA COMUNE NON PUO’ ESTENDERSI A VANTAGGIO DI ENTITA’ IMMOBILIARI ESTRANEE

L’apertura di un varco sul muro comune, che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva con quello comune, non dà luogo a costituzione di servitù quando il terreno viene usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l’opera realizzata non pregiudichi l’eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini.

Cassazione civile, sez. II, 11 agosto 1999, n. 8591

 – FULVIO PIRONTI –

Con la decisione in epigrafe la Corte di legittimità ha affermato il diritto del condomino – comproprietario di un’area cortilizia e, al tempo stesso, proprietario esclusivo di un giardino attiguo – a poter praticare un’apertura sul muro divisorio al fine di mettere in comunicazione due fondi contigui (*).

L’opera importa, a parere del Supremo Collegio, l’intensificazione del godimento e dell’utilità della cosa comune e non costituisce alcun asservimento a carico dell’area pertinenziale di proprietà condominiale. Siffatta impostazione trova fondamenti sia nell’art. 1102 c.c. in forza del quale è sancito il diritto del condomino di servirsi, senza preventivo assenso assembleare, della cosa comune nel rispetto dei limiti derivanti dal pari diritto altrui; sia in considerazione del fatto che il fondo comune viene già utilizzato per transito pedonale e veicolare (1).

Tuttavia, le riflessioni che susseguono ci inducono a non poter condividere tale assunto. In tema si rinviene un consolidato indirizzo giurisprudenziale di legittimità teso a ritenere che le aperture realizzate sulle parti comuni edificiali (es. mura perimetrali, mura di cinta poste a delimitazione di aree esterne comuni, scale, etc.) per mettere in collegamento proprietà esclusive con altre ricomprese nell’àmbito di un complesso edilizio integrino un uso indebito della cosa comune e determinino la costituzione di una servitù di passaggio a carico del fondo condominiale (2).

In effetti, il condomino non può utilizzare la cosa comune a servizio di un bene esclusivo perché ciò comporta inevitabilmente l’imposizione di una servitù prediale che dev’essere invece consentita dalla totalità dei partecipanti al condominio. È evidente che l’utilizzo non autorizzato a favore del nuovo fondo si risolve necessariamente nella costituzione di una servitù con pregiudizio degli altri compartecipanti alla comunione. Tale è il caso di una servitù a carico del condominio costituita dal vicino il quale sia anche condomino dell’edificio: quindi, del proprietario del fondo viciniore inedificato (estraneo al condominio) il quale avendo acquistato una porzione dell’edificio in condominio ritiene di poterlo asservire accedendo al suo fondo attraverso il cortile comune aprendo un accesso nel muro divisorio situato sul confine.

Perché possa costituirsi una servitù a carico delle parti comuni è richiesto il consenso unanime dei condòmini da manifestarsi mediante atto deliberativo assembleare; a tal riguardo, l’art. 1108, comma 3, c.c. – disposto inderogabile applicabile pacificamente al condominio di edifici in forza del rinvio operato dall’art. 1139 c.c. – disciplina gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione che importano la disposizione della cosa comune o gravissime limitazioni al godimento ed all’uso della stessa fra cui la costituzione di diritti reali sul fondo comune per la cui validità «è necessario il consenso di tutti i partecipanti».

L’intenzione di tale dettato normativo è senz’altro indirizzata a sottrarre alla maggioranza dei compartecipi decisioni negoziali che comportino una gravosa disposizione del bene comune. L’art. 1108, comma 3, c.c. va necessariamente coordinato con l’art. 1059 c.c. secondo cui la servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso (es. area cortilizia) non deve considerarsi realmente costituita fino a quando i restanti condòmini non l’abbiano anch’essi concessa unitamente o separatamente. È chiaro che l’effetto dell’atto si intenderà sospeso sintantoché non intervenga la concessione di tutti (nel progetto preliminare al codice civile è dato rinvenire una disposizione non dissimile le cui radici affondano nel diritto romano classico; l’art. 227, disposto non più riprodotto perché ritenuto superfluo, recitava: «può stabilirsi col consenso di tutti i condomini sul fondo comune una servitù a vantaggio del fondo di esclusiva proprietà di uno di essi»).

Il legislatore del 1942 ha ricompreso nel novero dell’istituto della comunione due norme fondamentali i cui contenuti si completano a vicenda: da un canto l’art. 1108, comma 3, c.c. volto a disporre che nessuna forma di servitù può essere posta in essere se non con il consenso unanime dei compartecipi; dall’altro l’art. 1102 c.c. secondo cui ogni dominus è facultato ad usare la cosa comune per conseguirne una maggiore utilità, alla precisa condizione di non immutare la consistenza e la destinazione in modo tale da non compromettere l’equilibrio tra i concorrenti interessi dei comproprietari; tale forma di uso non instaura alcun asservimento a carico del bene collettivo.

Ci sembra che i giudici di legittimità non abbiano tenuto in debito conto che l’art. 1102 c.c. opera esclusivamente nei rapporti fra i condòmini dell’edificio, non invece nei rapporti fra l’ente condominio ed il proprietario del fondo contiguo; per cui ogni condomino può disporre della cosa comune per ritrarre maggiori godimenti in relazione all’unità immobiliare inclusa nel plesso edificiale, non invece con riguardo a proprietà situate al di fuori dello stesso.

A tal proposito, anche la giurisprudenza ha chiarito che il principio di cui all’art. 1102 c.c. sull’uso della cosa comune consentito al partecipante non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali e beni condominiali limitrofi; l’esercizio del potere di ogni condomino di utilizzare la res comune, negli àmbiti sanciti dal cennato disposto, deve necessariamente esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa e non può estendersi, quindi, per il vantaggio di altri e differenti immobili del medesimo condomino, poiché in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune per la cui costituzione occorre, come ribadito in precedenza, il consenso di tutti i condòmini (3).

Inoltre, in congruenza con quanto affermato dalla giurisprudenza, la dottrina – cui peraltro riteniamo di aderire – ha felicemente rilevato che «la radice di tale principio scaturisce dal fatto che la cosa comune deve servire al condomino come tale, non potendosi conseguire l’unificazione di due personalità distinte: quella del condomino e quella del terzo proprietario estraneo al condominio» (4). L’apertura realizzata nel muro di cinta pone il fondo comune a servizio della res esclusiva situata esternamente all’edificio condominiale. La ratio dell’illiceità dell’apertura dev’essere ricercata nell’assoggettamento di una delle parti comuni al servizio dell’immobile attiguo appartenente al medesimo proprietario, ma estraneo al plesso condominiale.

– N o t e –

(*) Nota a Cassazione civile, 11 agosto 1999 n. 8591, sez. II, Il diritto del condomino di servirsi della cosa comune non può estendersi a vantaggio di entità immobiliari estranee, in Giustizia civile, 2000, 1, 89

(1) Cfr., nello stesso ordine di idee, Cass. 20 gennaio 1994 n. 476, in Arch. loc. 1994, 561, con nota di De Tilla.

(2). In tali esatti sensi cfr., ex plurimis, Cass. 18 febbraio 1998 n. 1708, in Rass. loc. cond. 1998, 259; Cass. 26 ottobre 1996 n. 9630, in Guida al diritto, n. 48/1996, 46; Cass. 13 gennaio 1995 n. 360; Cass. 7 marzo 1992 n. 2773; Cass 25 ottobre 1988 n. 5780; Cass. 11 giugno 1986 n. 3867, in Nuova giur. civ. commentata 1987, I, 22, con nota di D’Ascola; Cass. 27 marzo 1987 n. 2973, in Foro it. 1987, I, 2773, con nota di Cornetta; Cass. 16 novembre 1985 n. 5628, in Riv. giur. edilizia 1986, I, 86; Cass. 8 aprile 1982 n. 2175, in Giur. it. 1983, I, 1158; Cass. 24 giugno 1980 n. 3963, in Arch. loc. 1980, 1716; Cass. 13 novembre 1979 n. 5888; Cass. 30 maggio 1978 n. 2479, in Riv. giur. edilizia 1979, 552; Cass. 17 giugno 1974 n. 1761; Cass. 2 dicembre 1972 n. 3489; Cass. 9 ottobre 1967 n. 2355, cui adde per i giudici di merito Trib. Terni 21 dicembre 1994, in Rass. giur. umbra 1995, 106; Trib. Milano 7 giugno 1990, in Arch. loc. 1990, 774. Contra v. Pret. Borgonovo Val Tidone 12 maggio 1986, ivi 1997, 513, poi riformata in appello dal Trib. Piacenza 3 luglio 1987.

(3) In termini vd., espressamente, Cass. 23 dicembre 1994 n. 11138, in Arch. loc. 1995, 336; Cass. 10 gennaio 1980 n. 221.

(4) Cfr. le acute ed interessanti considerazioni di Terzago, Il condominio, Trattato teorico-pratico, Milano 1993, 195 ss.; v. altresì Salis, Condominio negli edifici, in Nss. D.I., III, Torino 1957, 1127).

E’ OBBLIGATORIO REDIGERE IL VERBALE QUANDO L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO NON ADOTTA ALCUNA DELIBERAZIONE?

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione; la S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).

Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014

– FULVIO PIRONTI –

Il provvedimento giurisdizionale suesteso offre l’occasione per rimeditare una questione di notevole interesse afferente alla disciplina del condominio edilizio: il verbale deve essere redatto anche quando l’assemblea, pur regolarmente costituita, non negozia alcuna decisione? In proposito, si rileva un indirizzo giurisprudenziale di merito orientato a ritenere che nessun obbligo giuridico di verbalizzazione grava in capo all’organismo collegiale quando lo stesso non pone in essere deliberazioni (cfr., per tutte, Trib. Bologna 8 gennaio 1992, inArch. loc. 1993, 333) poiché in tal caso non vi può essere dissenso da tutelare con il diritto di impugnativa; ne discende sia l’insussistenza dell’obbligo di comunicazione del verbale assembleare da parte dell’amministratore, sia la carenza di interesse processuale e sostanziale del condomino assente all’impugnativa ex art. 1137 c.c. attesa l’inesistenza di un atto deliberativo idoneo a ledere qualsivoglia diritto.

La giurisprudenza di legittimità è volta a reputare che la redazione per iscritto del verbale d’assemblea condominiale non è sancita a pena di nullità (v., in tali esatti sensi, Cass. 29 gennaio 1970, n. 196, in Riv. giur. edilizia 1970, I, 926; Cass. 16 luglio 1980 n. 4615). In contrario avviso, l’odierna pronuncia asserisce che la consacrazione delle operazioni collegiali in un verbale assembleare è senz’altro utilmente diretta a palesare certezza e trasparenza; e che anche quando l’organo collettivo non perfeziona alcun deliberato deve essere in ogni caso redatto il verbale d’assemblea perché, diversamente, verrebbe a configurarsi un vizio di forma deducibile di impugnativa nei modi e termini prescritti dall’art. 1137 c.c. Questo perché i partecipanti al condominio «potrebbero – è dato rinvenire nell’articolata motivazione – avere interesse a denunciare ed a far accertare la irregolarità della interruzione di un procedimento che invece era valido e che doveva portarsi a compimento». Occorre quindi consentire ad ogni condomino di conoscere e verificare l’esatto espletamento delle attività assembleari affinché possa, eventualmente, intraprendere ogni opportuna iniziativa; pertanto le risultanze e le discussioni emerse in seno all’assemblea devono obbligatoriamente essere relazionate per iscritto quand’anche non racchiudano o non concretizzino provvedimenti decisori.

Tuttavia, tale posizione interpretativa non appare condivisibile. Preme sottolineare in questa sede che l’obbligo inderogabile di provvedere alla stesura degli atti deliberativi (aventi contenuto strettamente decisorio) discende sia dall’art. 1136, comma 7, c.c. in forza del quale «delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale» il cui intento è quello di evitare dubbi sul contenuto dei provvedimenti presi, sia dall’art. 1137, comma 3, c.c. secondo cui l’opposizione alle delibere condominiali può esperirsi entro il termine perentorio di trenta giorni «dalla data di comunicazione per gli assenti» con ciò intendendosi, ancorché implicitamente, che dev’essere soddisfatta l’esigenza dell’invio di copia del verbale al condomino assente; diversamente le deliberazioni non diverrebbero mai definitive e, quindi, produttive di effetti giuridici per mancanza di impugnativa.

Nessun disposto normativo, invece, sembra imporre la redazione e comunicazione dei verbali assembleari privi di contenuti decisori (compilati, quindi, in assemblee condominiali regolarmente costituite che, pur incentrando l’analisi, discussione e votazione sull’oggetto delineato nell’avviso di convocazione, tuttavia non conseguono alcun provvedimento). Non è superfluo precisare che i lessicologi G. Devoto – G. Oli, Vocabolario illustrato della lingua italiana, I, Milano 1982, 752, attribuiscono al lemma «deliberare» il contenuto semantico di «esprimere una decisione riguardo a un programma, ad una linea di azione o di condotta, dopo opportuna discussione o ponderazione». A nostro modo di vedere, i verbali assembleari – cioè gli involucri destinati a conferire forma agli atti deliberativi – potrebbero essere ordinati come segue: a) verbali racchiudenti deliberazioni con contenuto negoziale dirette a costituire, modificare, confermare, autorizzare, rigettare nonché estinguere – previa discussione e votazione – una realtà od un rapporto giuridico; b) verbali racchiudenti deliberazioni prive di contenuto negoziale dirette a programmare, conoscere o verificare – previa ricognizione dei valori millesimali e delle presenze favorevoli – la fattibilità e l’attuabilità di una realtà o di un rapporto giuridico; c) verbali privi di deliberazioni ma racchiudenti le diversificate posizioni unilaterali degli intervenuti; d) verbali racchiudenti l’esperimento assembleare infruttuoso per insufficienza del quorum costitutivo o per totale diserzione dei condòmini. Il verbale non è altro che quel documento probatorio diretto a registrare l’iter formativo assembleare ed a contenere la traduzione delle volontà decisorie (maggioritarie, unanimi o totalitarie) espresse dai partecipanti al condominio nel corso di una riunione; esso, mentre da un canto attribuisce certezza ed efficacia al deliberato assunto, dall’altro permette al condomino interessato di ricorrere all’autorità legale per ottenerne l’annullamento della decisione in esso compresa perché ritenuta pregiudizievole.

Ipotizziamo, ora, che un’assemblea dei condòmini, convocata per assumere una decisione su proposta indicata nell’ordine del giorno, si costituisca regolarmente e purtuttavia non prenda alcuna decisione; il contenuto del verbale riflettente le singole e diversificate posizioni espresse dai condòmini (ad esempio, incertezza sulla posizione da assumere; astensione dal voto per i più svariati motivi; inespressione del voto perché il delegato, impreparato sulla problematica, ravvisa la necessità di consultarsi con il delegante; indifferenza per la decisione da assumere; volontà di inalterare lo stato di cose; etc.) deve considerarsi o meno deliberazione presa?

In effetti, i condòmini, pur non concorrendo alla formazione di una maggioranza unitaria, hanno esternato differenti posizioni circa la decisione da negoziare. Non vi è, comunque, espressione decisoria (maggioritaria) proveniente da una pluralità di soggetti intervenuti all’assemblea. La proposta racchiusa nell’ordine del giorno non viene tramutata in effettivo deliberato; vengono tuttavia trascritte nel verbale le opinioni dichiarate dai condòmini. Non sembra rinvenirsi nella legislazione codicizia alcuna norma che obblighi la redazione e comunicazione di un simile verbale ai condòmini assenti poiché nessuna deliberazione risulta essere stata effettivamente presa. Invero gli artt. 1136 c.c. e 1137, comma 1, c.c. fanno esplicito riferimento alle «deliberazioni prese» o, meglio, alle decisioni negoziate dall’ente collettivo mediante volontà maggioritaria tese a costituire, modificare od estinguere un rapporto giuridico. Dovremmo opinare che i risultati dei lavori assembleari non concretantisi nell’adozione di effettive deliberazioni non debbano obbligatoriamente essere verbalizzati né notiziati agli assenti; ne consegue l’inesperibilità dell’azione ex art. 1137 c.c. Va, peraltro, soggiunto che in assenza di atto deliberativo nessuna lesione nei diritti può essere cagionata.

Ci sembra, tuttavia, di poter affermare che la legislazione codicistica in materia di condominio negli edifici contempla alcuni disposti nelle cui pieghe si rinviene, seppure implicitamente, non l’obbligatorietà sibbene la necessarietà della redazione e comunicazione agli assenti dei verbali spogli di adozioni deliberative affinché i condòmini interessati possano intentare le iniziative del caso. Orbene, l’art. 1105, comma 4, c.c. dispone che quando «non si forma una maggioranza» in seno all’assemblea per deliberare sulla conservazione delle cose comuni «ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria» perché provveda in camera di consiglio. È dato rilevare che il ricorso non potrà essere accolto se non verrà provato che l’assemblea sia stata previamente convocata e che, quantunque si sia regolarmente costituita, nessuna maggioranza deliberativa in seno ad essa si è formata. Si rende necessario dimostrare all’autorità giudiziaria – mediante l’allegazione al ricorso – l’esito assembleare racchiuso nel verbale (in cui traspare l’inerzia dell’organismo collegiale).

Anche l’art. 1129, comma 1, c.c. sancisce che quando i condòmini di un edificio sono più di quattro l’assemblea ha l’obbligo di nominare un amministratore; quando a ciò non intenda provvedere, l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria mediante ricorso anche di un solo condomino. In questo caso si ravvisa parimenti la necessità di rappresentare all’autorità legale i negativi effetti della riunione assembleare (dovuti, ad esempio, perché gli intervenuti si astengano dalla votazione oppure perché vi è un’eguaglianza di voti contrari e favorevoli, etc.).

Ancora, l’art. 1138, comma 1, c.c. prevede che negli edifici con oltre dieci partecipanti dev’essere formato un regolamento di condominio; diamo per supposto che il regolamento venga ad essere oggetto di esame in assemblea per conseguirne la naturale approvazione; non formandosi – a causa dei divergenti pareri espressi dagli intervenuti – la maggioranza prescritta per legge è evidente che l’interessato sarà legittimato – avendo cura di esibire all’autorità giudiziaria copia del verbale racchiudente l’inazione collettiva – a poter domandare l’adozione giudiziale del regolamento. Sono questi solo alcuni dei casi in cui la stesura del verbale assembleare viene a rendersi dichiaratamente necessaria al fine di soddisfare l’esigenza probatoria.

Conclusivamente, crediamo possa agevolmente ritenersi che la mancata redazione del verbale assembleare privo di elementi decisori non integri un vizio di forma: ciò in quanto l’obbligo di verbalizzazione delle decisioni collegiali è sancito per le deliberazioni prese, non, invece, quando l’assemblea sia incapace di porre in essere volontà decisorie. Ad ogni modo la redazione del verbale spoglio di adozione deliberativa appare senz’altro necessaria quando l’interessato intenda avviare le cennate procedure camerali.

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(*) Nota a Cassazione civile, 22/05/1999 n. 5014, sez. II, in Giustizia civile 1999, 11, 2973, È obbligatorio redigere il verbale quando l’assemblea di condominio non adotta alcuna deliberazione?

E’ OBBLIGATORIO REDIGERE IL VERBALE QUANDO L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO NON ADOTTA ALCUNA DELIBERAZIONE?

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione; la S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).

Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014

– FULVIO PIRONTI –

Il provvedimento giurisdizionale suesteso offre l’occasione per rimeditare una questione di notevole interesse afferente alla disciplina del condominio edilizio: il verbale deve essere redatto anche quando l’assemblea, pur regolarmente costituita, non negozia alcuna decisione? In proposito, si rileva un indirizzo giurisprudenziale di merito orientato a ritenere che nessun obbligo giuridico di verbalizzazione grava in capo all’organismo collegiale quando lo stesso non pone in essere deliberazioni (cfr., per tutte, Trib. Bologna 8 gennaio 1992, in Arch. loc. 1993, 333) poiché in tal caso non vi può essere dissenso da tutelare con il diritto di impugnativa; ne discende sia l’insussistenza dell’obbligo di comunicazione del verbale assembleare da parte dell’amministratore, sia la carenza di interesse processuale e sostanziale del condomino assente all’impugnativa ex art. 1137 c.c. attesa l’inesistenza di un atto deliberativo idoneo a ledere qualsivoglia diritto.

La giurisprudenza di legittimità è volta a reputare che la redazione per iscritto del verbale d’assemblea condominiale non è sancita a pena di nullità (v., in tali esatti sensi, Cass. 29 gennaio 1970, n. 196, in Riv. giur. edilizia 1970, I, 926; Cass. 16 luglio 1980 n. 4615). In contrario avviso, l’odierna pronuncia asserisce che la consacrazione delle operazioni collegiali in un verbale assembleare è senz’altro utilmente diretta a palesare certezza e trasparenza; e che anche quando l’organo collettivo non perfeziona alcun deliberato deve essere in ogni caso redatto il verbale d’assemblea perché, diversamente, verrebbe a configurarsi un vizio di forma deducibile di impugnativa nei modi e termini prescritti dall’art. 1137 c.c. Questo perché i partecipanti al condominio «potrebbero – è dato rinvenire nell’articolata motivazione – avere interesse a denunciare ed a far accertare la irregolarità della interruzione di un procedimento che invece era valido e che doveva portarsi a compimento». Occorre quindi consentire ad ogni condomino di conoscere e verificare l’esatto espletamento delle attività assembleari affinché possa, eventualmente, intraprendere ogni opportuna iniziativa; pertanto le risultanze e le discussioni emerse in seno all’assemblea devono obbligatoriamente essere relazionate per iscritto quand’anche non racchiudano o non concretizzino provvedimenti decisori.

Tuttavia, tale posizione interpretativa non appare condivisibile. Preme sottolineare in questa sede che l’obbligo inderogabile di provvedere alla stesura degli atti deliberativi (aventi contenuto strettamente decisorio) discende sia dall’art. 1136, comma 7, c.c. in forza del quale «delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale» il cui intento è quello di evitare dubbi sul contenuto dei provvedimenti presi, sia dall’art. 1137, comma 3, c.c. secondo cui l’opposizione alle delibere condominiali può esperirsi entro il termine perentorio di trenta giorni «dalla data di comunicazione per gli assenti» con ciò intendendosi, ancorché implicitamente, che dev’essere soddisfatta l’esigenza dell’invio di copia del verbale al condomino assente; diversamente le deliberazioni non diverrebbero mai definitive e, quindi, produttive di effetti giuridici per mancanza di impugnativa.

Nessun disposto normativo, invece, sembra imporre la redazione e comunicazione dei verbali assembleari privi di contenuti decisori (compilati, quindi, in assemblee condominiali regolarmente costituite che, pur incentrando l’analisi, discussione e votazione sull’oggetto delineato nell’avviso di convocazione, tuttavia non conseguono alcun provvedimento). Non è superfluo precisare che i lessicologi G. Devoto – G. Oli, Vocabolario illustrato della lingua italiana, I, Milano 1982, 752, attribuiscono al lemma «deliberare» il contenuto semantico di «esprimere una decisione riguardo a un programma, ad una linea di azione o di condotta, dopo opportuna discussione o ponderazione». A nostro modo di vedere, i verbali assembleari – cioè gli involucri destinati a conferire forma agli atti deliberativi – potrebbero essere ordinati come segue: a) verbali racchiudenti deliberazioni con contenuto negoziale dirette a costituire, modificare, confermare, autorizzare, rigettare nonché estinguere – previa discussione e votazione – una realtà od un rapporto giuridico; b) verbali racchiudenti deliberazioni prive di contenuto negoziale dirette a programmare, conoscere o verificare – previa ricognizione dei valori millesimali e delle presenze favorevoli – la fattibilità e l’attuabilità di una realtà o di un rapporto giuridico; c) verbali privi di deliberazioni ma racchiudenti le diversificate posizioni unilaterali degli intervenuti; d) verbali racchiudenti l’esperimento assembleare infruttuoso per insufficienza del quorum costitutivo o per totale diserzione dei condòmini. Il verbale non è altro che quel documento probatorio diretto a registrare l’iter formativo assembleare ed a contenere la traduzione delle volontà decisorie (maggioritarie, unanimi o totalitarie) espresse dai partecipanti al condominio nel corso di una riunione; esso, mentre da un canto attribuisce certezza ed efficacia al deliberato assunto, dall’altro permette al condomino interessato di ricorrere all’autorità legale per ottenerne l’annullamento della decisione in esso compresa perché ritenuta pregiudizievole.

Ipotizziamo, ora, che un’assemblea dei condòmini, convocata per assumere una decisione su proposta indicata nell’ordine del giorno, si costituisca regolarmente e purtuttavia non prenda alcuna decisione; il contenuto del verbale riflettente le singole e diversificate posizioni espresse dai condòmini (ad esempio, incertezza sulla posizione da assumere; astensione dal voto per i più svariati motivi; inespressione del voto perché il delegato, impreparato sulla problematica, ravvisa la necessità di consultarsi con il delegante; indifferenza per la decisione da assumere; volontà di inalterare lo stato di cose; etc.) deve considerarsi o meno deliberazione presa?

In effetti, i condòmini, pur non concorrendo alla formazione di una maggioranza unitaria, hanno esternato differenti posizioni circa la decisione da negoziare. Non vi è, comunque, espressione decisoria (maggioritaria) proveniente da una pluralità di soggetti intervenuti all’assemblea. La proposta racchiusa nell’ordine del giorno non viene tramutata in effettivo deliberato; vengono tuttavia trascritte nel verbale le opinioni dichiarate dai condòmini. Non sembra rinvenirsi nella legislazione codicizia alcuna norma che obblighi la redazione e comunicazione di un simile verbale ai condòmini assenti poiché nessuna deliberazione risulta essere stata effettivamente presa. Invero gli artt. 1136 c.c. e 1137, comma 1, c.c. fanno esplicito riferimento alle «deliberazioni prese» o, meglio, alle decisioni negoziate dall’ente collettivo mediante volontà maggioritaria tese a costituire, modificare od estinguere un rapporto giuridico. Dovremmo opinare che i risultati dei lavori assembleari non concretantisi nell’adozione di effettive deliberazioni non debbano obbligatoriamente essere verbalizzati né notiziati agli assenti; ne consegue l’inesperibilità dell’azione ex art. 1137 c.c. Va, peraltro, soggiunto che in assenza di atto deliberativo nessuna lesione nei diritti può essere cagionata.

Ci sembra, tuttavia, di poter affermare che la legislazione codicistica in materia di condominio negli edifici contempla alcuni disposti nelle cui pieghe si rinviene, seppure implicitamente, non l’obbligatorietà sibbene la necessarietà della redazione e comunicazione agli assenti dei verbali spogli di adozioni deliberative affinché i condòmini interessati possano intentare le iniziative del caso. Orbene, l’art. 1105, comma 4, c.c. dispone che quando «non si forma una maggioranza» in seno all’assemblea per deliberare sulla conservazione delle cose comuni «ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria» perché provveda in camera di consiglio. È dato rilevare che il ricorso non potrà essere accolto se non verrà provato che l’assemblea sia stata previamente convocata e che, quantunque si sia regolarmente costituita, nessuna maggioranza deliberativa in seno ad essa si è formata. Si rende necessario dimostrare all’autorità giudiziaria – mediante l’allegazione al ricorso – l’esito assembleare racchiuso nel verbale (in cui traspare l’inerzia dell’organismo collegiale).

Anche l’art. 1129, comma 1, c.c. sancisce che quando i condòmini di un edificio sono più di quattro l’assemblea ha l’obbligo di nominare un amministratore; quando a ciò non intenda provvedere, l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria mediante ricorso anche di un solo condomino. In questo caso si ravvisa parimenti la necessità di rappresentare all’autorità legale i negativi effetti della riunione assembleare (dovuti, ad esempio, perché gli intervenuti si astengano dalla votazione oppure perché vi è un’eguaglianza di voti contrari e favorevoli, etc.).

Ancora, l’art. 1138, comma 1, c.c. prevede che negli edifici con oltre dieci partecipanti dev’essere formato un regolamento di condominio; diamo per supposto che il regolamento venga ad essere oggetto di esame in assemblea per conseguirne la naturale approvazione; non formandosi – a causa dei divergenti pareri espressi dagli intervenuti – la maggioranza prescritta per legge è evidente che l’interessato sarà legittimato – avendo cura di esibire all’autorità giudiziaria copia del verbale racchiudente l’inazione collettiva – a poter domandare l’adozione giudiziale del regolamento. Sono questi solo alcuni dei casi in cui la stesura del verbale assembleare viene a rendersi dichiaratamente necessaria al fine di soddisfare l’esigenza probatoria.

Conclusivamente, crediamo possa agevolmente ritenersi che la mancata redazione del verbale assembleare privo di elementi decisori non integri un vizio di forma: ciò in quanto l’obbligo di verbalizzazione delle decisioni collegiali è sancito per le deliberazioni prese, non, invece, quando l’assemblea sia incapace di porre in essere volontà decisorie. Ad ogni modo la redazione del verbale spoglio di adozione deliberativa appare senz’altro necessaria quando l’interessato intenda avviare le cennate procedure camerali.

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(*) Nota a Cassazione civile, 22/05/1999 n. 5014, sez. II, in Giustizia civile 1999, 11, 2973, È obbligatorio redigere il verbale quando l’assemblea di condominio non adotta alcuna deliberazione?

E’ OBBLIGATORIO REDIGERE IL VERBALE QUANDO L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO NON ADOTTA ALCUNA DELIBERAZIONE?

assemblea condominioNel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione; la S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).

Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014

– FULVIO PIRONTI –

Il provvedimento giurisdizionale suesteso offre l’occasione per rimeditare una questione di notevole interesse afferente alla disciplina del condominio edilizio: il verbale deve essere redatto anche quando l’assemblea, pur regolarmente costituita, non negozia alcuna decisione? In proposito, si rileva un indirizzo giurisprudenziale di merito orientato a ritenere che nessun obbligo giuridico di verbalizzazione grava in capo all’organismo collegiale quando lo stesso non pone in essere deliberazioni (cfr., per tutte, Trib. Bologna 8 gennaio 1992, in Arch. loc. 1993, 333) poiché in tal caso non vi può essere dissenso da tutelare con il diritto di impugnativa; ne discende sia l’insussistenza dell’obbligo di comunicazione del verbale assembleare da parte dell’amministratore, sia la carenza di interesse processuale e sostanziale del condomino assente all’impugnativa ex art. 1137 c.c. attesa l’inesistenza di un atto deliberativo idoneo a ledere qualsivoglia diritto.

La giurisprudenza di legittimità è volta a reputare che la redazione per iscritto del verbale d’assemblea condominiale non è sancita a pena di nullità (v., in tali esatti sensi, Cass. 29 gennaio 1970, n. 196, in Riv. giur. edilizia 1970, I, 926; Cass. 16 luglio 1980 n. 4615). In contrario avviso, l’odierna pronuncia asserisce che la consacrazione delle operazioni collegiali in un verbale assembleare è senz’altro utilmente diretta a palesare certezza e trasparenza; e che anche quando l’organo collettivo non perfeziona alcun deliberato deve essere in ogni caso redatto il verbale d’assemblea perché, diversamente, verrebbe a configurarsi un vizio di forma deducibile di impugnativa nei modi e termini prescritti dall’art. 1137 c.c. Questo perché i partecipanti al condominio «potrebbero – è dato rinvenire nell’articolata motivazione – avere interesse a denunciare ed a far accertare la irregolarità della interruzione di un procedimento che invece era valido e che doveva portarsi a compimento». Occorre quindi consentire ad ogni condomino di conoscere e verificare l’esatto espletamento delle attività assembleari affinché possa, eventualmente, intraprendere ogni opportuna iniziativa; pertanto le risultanze e le discussioni emerse in seno all’assemblea devono obbligatoriamente essere relazionate per iscritto quand’anche non racchiudano o non concretizzino provvedimenti decisori.

Tuttavia, tale posizione interpretativa non appare condivisibile. Preme sottolineare in questa sede che l’obbligo inderogabile di provvedere alla stesura degli atti deliberativi (aventi contenuto strettamente decisorio) discende sia dall’art. 1136, comma 7, c.c. in forza del quale «delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale» il cui intento è quello di evitare dubbi sul contenuto dei provvedimenti presi, sia dall’art. 1137, comma 3, c.c. secondo cui l’opposizione alle delibere condominiali può esperirsi entro il termine perentorio di trenta giorni «dalla data di comunicazione per gli assenti» con ciò intendendosi, ancorché implicitamente, che dev’essere soddisfatta l’esigenza dell’invio di copia del verbale al condomino assente; diversamente le deliberazioni non diverrebbero mai definitive e, quindi, produttive di effetti giuridici per mancanza di impugnativa.

Nessun disposto normativo, invece, sembra imporre la redazione e comunicazione dei verbali assembleari privi di contenuti decisori (compilati, quindi, in assemblee condominiali regolarmente costituite che, pur incentrando l’analisi, discussione e votazione sull’oggetto delineato nell’avviso di convocazione, tuttavia non conseguono alcun provvedimento). Non è superfluo precisare che i lessicologi G. Devoto – G. Oli, Vocabolario illustrato della lingua italiana, I, Milano 1982, 752, attribuiscono al lemma «deliberare» il contenuto semantico di «esprimere una decisione riguardo a un programma, ad una linea di azione o di condotta, dopo opportuna discussione o ponderazione». A nostro modo di vedere, i verbali assembleari – cioè gli involucri destinati a conferire forma agli atti deliberativi – potrebbero essere ordinati come segue: a) verbali racchiudenti deliberazioni con contenuto negoziale dirette a costituire, modificare, confermare, autorizzare, rigettare nonché estinguere – previa discussione e votazione – una realtà od un rapporto giuridico; b) verbali racchiudenti deliberazioni prive di contenuto negoziale dirette a programmare, conoscere o verificare – previa ricognizione dei valori millesimali e delle presenze favorevoli – la fattibilità e l’attuabilità di una realtà o di un rapporto giuridico; c) verbali privi di deliberazioni ma racchiudenti le diversificate posizioni unilaterali degli intervenuti; d) verbali racchiudenti l’esperimento assembleare infruttuoso per insufficienza del quorum costitutivo o per totale diserzione dei condòmini. Il verbale non è altro che quel documento probatorio diretto a registrare l’iter formativo assembleare ed a contenere la traduzione delle volontà decisorie (maggioritarie, unanimi o totalitarie) espresse dai partecipanti al condominio nel corso di una riunione; esso, mentre da un canto attribuisce certezza ed efficacia al deliberato assunto, dall’altro permette al condomino interessato di ricorrere all’autorità legale per ottenerne l’annullamento della decisione in esso compresa perché ritenuta pregiudizievole.

Ipotizziamo, ora, che un’assemblea dei condòmini, convocata per assumere una decisione su proposta indicata nell’ordine del giorno, si costituisca regolarmente e purtuttavia non prenda alcuna decisione; il contenuto del verbale riflettente le singole e diversificate posizioni espresse dai condòmini (ad esempio, incertezza sulla posizione da assumere; astensione dal voto per i più svariati motivi; inespressione del voto perché il delegato, impreparato sulla problematica, ravvisa la necessità di consultarsi con il delegante; indifferenza per la decisione da assumere; volontà di inalterare lo stato di cose; etc.) deve considerarsi o meno deliberazione presa?

In effetti, i condòmini, pur non concorrendo alla formazione di una maggioranza unitaria, hanno esternato differenti posizioni circa la decisione da negoziare. Non vi è, comunque, espressione decisoria (maggioritaria) proveniente da una pluralità di soggetti intervenuti all’assemblea. La proposta racchiusa nell’ordine del giorno non viene tramutata in effettivo deliberato; vengono tuttavia trascritte nel verbale le opinioni dichiarate dai condòmini. Non sembra rinvenirsi nella legislazione codicizia alcuna norma che obblighi la redazione e comunicazione di un simile verbale ai condòmini assenti poiché nessuna deliberazione risulta essere stata effettivamente presa. Invero gli artt. 1136 c.c. e 1137, comma 1, c.c. fanno esplicito riferimento alle «deliberazioni prese» o, meglio, alle decisioni negoziate dall’ente collettivo mediante volontà maggioritaria tese a costituire, modificare od estinguere un rapporto giuridico. Dovremmo opinare che i risultati dei lavori assembleari non concretantisi nell’adozione di effettive deliberazioni non debbano obbligatoriamente essere verbalizzati né notiziati agli assenti; ne consegue l’inesperibilità dell’azione ex art. 1137 c.c. Va, peraltro, soggiunto che in assenza di atto deliberativo nessuna lesione nei diritti può essere cagionata.

Ci sembra, tuttavia, di poter affermare che la legislazione codicistica in materia di condominio negli edifici contempla alcuni disposti nelle cui pieghe si rinviene, seppure implicitamente, non l’obbligatorietà sibbene la necessarietà della redazione e comunicazione agli assenti dei verbali spogli di adozioni deliberative affinché i condòmini interessati possano intentare le iniziative del caso. Orbene, l’art. 1105, comma 4, c.c. dispone che quando «non si forma una maggioranza» in seno all’assemblea per deliberare sulla conservazione delle cose comuni «ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria» perché provveda in camera di consiglio. È dato rilevare che il ricorso non potrà essere accolto se non verrà provato che l’assemblea sia stata previamente convocata e che, quantunque si sia regolarmente costituita, nessuna maggioranza deliberativa in seno ad essa si è formata. Si rende necessario dimostrare all’autorità giudiziaria – mediante l’allegazione al ricorso – l’esito assembleare racchiuso nel verbale (in cui traspare l’inerzia dell’organismo collegiale).

Anche l’art. 1129, comma 1, c.c. sancisce che quando i condòmini di un edificio sono più di quattro l’assemblea ha l’obbligo di nominare un amministratore; quando a ciò non intenda provvedere, l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria mediante ricorso anche di un solo condomino. In questo caso si ravvisa parimenti la necessità di rappresentare all’autorità legale i negativi effetti della riunione assembleare (dovuti, ad esempio, perché gli intervenuti si astengano dalla votazione oppure perché vi è un’eguaglianza di voti contrari e favorevoli, etc.).

Ancora, l’art. 1138, comma 1, c.c. prevede che negli edifici con oltre dieci partecipanti dev’essere formato un regolamento di condominio; diamo per supposto che il regolamento venga ad essere oggetto di esame in assemblea per conseguirne la naturale approvazione; non formandosi – a causa dei divergenti pareri espressi dagli intervenuti – la maggioranza prescritta per legge è evidente che l’interessato sarà legittimato – avendo cura di esibire all’autorità giudiziaria copia del verbale racchiudente l’inazione collettiva – a poter domandare l’adozione giudiziale del regolamento. Sono questi solo alcuni dei casi in cui la stesura del verbale assembleare viene a rendersi dichiaratamente necessaria al fine di soddisfare l’esigenza probatoria.

Conclusivamente, crediamo possa agevolmente ritenersi che la mancata redazione del verbale assembleare privo di elementi decisori non integri un vizio di forma: ciò in quanto l’obbligo di verbalizzazione delle decisioni collegiali è sancito per le deliberazioni prese, non, invece, quando l’assemblea sia incapace di porre in essere volontà decisorie. Ad ogni modo la redazione del verbale spoglio di adozione deliberativa appare senz’altro necessaria quando l’interessato intenda avviare le cennate procedure camerali.

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(*) Nota a Cassazione civile, 22/05/1999 n. 5014, sez. II, in Giustizia civile 1999, 11, 2973, È obbligatorio redigere il verbale quando l’assemblea di condominio non adotta alcuna deliberazione?

SULLA NATURA PERTINENZIALE DEL SOTTOTETTO

Il sottotetto – quando il contrario non si evinca dal titolo e non sia dimostrata per le sue caratteristiche strutturali e funzionali la destinazione ad un servizio comune – appartiene di regola al proprietario del piano più elevato del quale è una pertinenza in quanto, rispetto ad esso, assolve una funzione isolante e protettiva. Ne discende che, in assenza di una specifica ed autonoma destinazione del bene, il sottotetto deve considerarsi ricompreso nella vendita dell’appartamento quando sia stata espressamente prevista l’alienazione delle pertinenze.

Tribunale Ariano Irpino, 28 agosto 1998

FULVIO PIRONTI

1. Con il suesteso provvedimento il giudice istruttore presso il tribunale di Ariano Irpino (in funzione di giudice unico) ha ritenuto uniformarsi all’ormai consolidato orientamento della Corte di legittimità incline a considerare il sottotetto pertinenza esclusiva del piano più elevato. Il giudicato, espressione di un pregevole indirizzo interpretativo, va segnalato in quanto affronta in maniera compiuta e puntuale la problematica relativa alla titolarità del sottotetto.

La fattispecie, oggetto della sentenza in annotazione, merita di essere brevemente riassunta. Con atto pubblico un’impresa costruttrice alienava un appartamento posto al piano più elevato di un edificio in condominio unitamente ad un garage; dette porzioni immobiliari venivano trasferite per la piena ed esclusiva proprietà con i relativi accessori, pertinenze, servitù attive e passive esistenti ed i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni. Tuttavia, la venditrice ometteva di consegnare all’acquirente il vano sottotetto situato al disopra dell’unità abitativa che pure doveva considerarsi incluso nel contratto di vendita costituendo di esso una pertinenza. Fallite le vie bonarie, l’acquirente domandava al tribunale voler dichiarare ceduta la proprietà del sottotetto quale pertinenza del sottostante appartamento. Il giudice istruttore disponeva la consulenza tecnica richiedendo chiarimenti circa la naturale destinazione del locale indicato nell’atto introduttivo come «sottotetto» e se lo stesso costituisse autonoma unità catastalmente individuata; se, infine, l’anzidetto vano fosse legato all’alienato appartamento da vincolo pertinenziale.

2. La sentenza in epigrafe muove dalle premesse che la porzione immobiliare in oggetto altro non è che una camera d’aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto a falda spiovente e, in basso, dal solaio divisorio ricoprente gli ambienti del piano più elevato; non riveste, quindi, peculiarità strutturali e costruttive tali da poterne consentire l’utilizzo come autonoma entità immobiliare in quanto impraticabile – e, pertanto, indubitabilmente inabitabile – in conseguenza della esigua illuminazione ed areazione, della limitata altezza e del disagevole accesso. Ne deriva che il sottotetto assolve una funzione protettiva del piano più elevato; è, più segnatamente, un’intercapedine posta tra la copertura terminale ed il solaio dell’ultimo piano avente la preponderante funzione isolante e difensiva del piano immediatamente sottostante dalle mutazioni climatiche (calure estive, rigidità invernali e penetrazioni di umidità) (1). In tal guisa il sottotetto viene ad essere annesso all’unità abitativa situata all’ultimo piano e non alla copertura dell’edificio che ha, a sua volta, una funzione autonoma e distinta.

3. A tal proposito la giurisprudenza ha chiarito che il criterio secondo il quale il sottotetto di un edificio in condominio apparterrebbe di regola al proprietario del piano più elevato è applicabile nei casi in cui il contrario non si evinca dal titolo (2). L’appartenenza del bene va quindi determinata in base al titolo; in difetto, poiché il sottotetto non è incluso nel novero delle parti comuni, la presunzione di condominialità può operare unicamente nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche tipologiche e strutturali, obiettivamente deputato – seppure soltanto potenzialmente – all’utilizzo comune.

Quando il sottotetto non serve alla copertura dell’edificio non può essere ricompreso fra le parti indispensabili all’uso condominiale; esso assolve esclusivamente la funzione isolante o protettiva del piano più elevato, costituendo di esso pertinenza. Può, tuttavia, avere dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l’impiego come vano autonomo ed in tal caso la proprietà del sottotetto potrà essere definita solo in base ad un titolo.

4. Il giudicante monocratico presso il tribunale di Ariano Irpino ha considerato recte et iure il sottotetto pertinenza dell’ultimo piano in elevazione. Il locale – si rileva nella decisione – non può costituire un’autonoma entità immobiliare per le particolari caratteristiche strutturali ed in quanto bene non censito presso l’ufficio tecnico erariale. Nemmeno può essere applicata la presunzione di comunione sul vano in discorso perché non oggettivamente destinato agli usi condominiali. In proposito è utile ribadire che il sottotetto non può essere di utilizzo collettivo in quanto non compreso nell’elenco delle parti comuni dell’edificio fondamentali per la sua esistenza (art. 1117, n. 1, c.c.) né in quello delle parti necessarie all’uso comune (art. 1117, n. 2, c.c.). All’uopo è utile adesso fermare l’attenzione su alcuni aspetti significativi delineati nella relazione tecnica giudiziale recepita nella motivazione. In essa si rinviene che l’altezza massima del vano sottotetto è di mt. 1,67 nel punto più alto mentre l’altezza media è pari a cm. 91. L’ambiente non riceve areazione e luminosità mediante una minuta apertura lucifera a forma trapezoidale; dall’elaborato peritale si evince che il vano in discorso è un «palco morto o camera d’aria».

Orbene, acclarato che il vano sottotetto non è un autonomo ente immobiliare sibbene camera d’aria dell’unico appartamento sottostante ed attesoché la vendita ex art. 1477 c.c. salvo patto contrario (qui mancante) comprende anche le pertinenze, il giudice di Ariano Irpino ha irreprensibilmente ritenuto alienata la res in disamina in favore della parte attorea. Tale pronunzia è, a nostro sommesso avviso, inequivocabilmente retta e va pienamente condivisa.

5. Non è secondario soggiungere che il nesso pertinenziale fra il piano più elevato ed il vano sottotetto scaturisce dal dettato sancito dall’art. 818, comma 1, c.c. il quale dispone che «Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale ricomprendono anche le pertinenze». La disposizione – espressione del principio accessorium sequitur principale – sottolinea che gli atti ed i rapporti aventi ad oggetto il bene principale si riferiscono anche alla res pertinenziale a meno che non sia disposto diversamente. Val la pena precisare che per le pertinenze opera la presunzione legale per cui, salvo prova contraria, i rapporti relativi alla res principale si intendono estesi alle pertinenze.

V’è da rammentare altresì che l’art. 817, comma 1, c.c.qualifica «pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio… di un’altra cosa». Ne discende che sono ricompresi nel concetto di pertinenza i beni posti in durevole rapporto di subordinazione con altri per servire al migliore uso di questi e che possono essere separati senza alterazione dell’essenza e della funzione del tutto. Ex quo consequitur, con cristallina chiarezza, che il sottotetto è – quando non costituisca un’autonoma entità immobiliare – una pertinenza edilizia della res principale (id est: dell’appartamento sottostante) assoggettata alla disciplina degli artt. 817 e 818 c.c.

Le norme del codice menzionate sono in rapporto di stretta connessione con l’art. 1477 c.c. Tale disposto prescrive che il venditore deve consegnare al compratore la cosa (principale) nello stato in cui si trova all’atto della vendita unitamente agli accessori, le pertinenze ed i frutti ad essa relativi salvo che questi siano stati espressamente esclusi ovvero siano stati considerati ad essa non inerenti. Qualora il venditore contesti l’esistenza del vincolo pertinenziale, il compratore dovrà provare la nascita dell’anzidetto nesso (3).

6. Per apprezzare appieno la portata della decisione in rassegna è opportuno ripercorrere – se pur fugacemente – l’ormai radicata tendenza giurisprudenziale di legittimità. Uno dei primi giudicati risale al 1961 (4): con esso la Corte suprema ebbe a statuire che il sottotetto, poiché «assolve una funzione isolante protettiva del piano più elevato, deve ritenersi come una pertinenza di questo». In altra pronuncia concernente identica controversia (5) il medesimo giudicante – uniformandosi alla precedente statuizione – sancì che «il solaio a sottotetto, non servendo da copertura dell’edificio, non può comprendersi nel novero delle parti comuni di esso» (6).

Con decisione del 1980 (7) venne sostenuto che il sottotetto «poiché assolve una funzione isolante protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza, qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa». Più tardi venne precisato che «il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso… e, quindi, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo» (8). Le decisioni succedutesi sono sostanzialmente costanti sino al recentissimo giudicato (9) con cui il Supremo Collegio ha stabilito per l’ennesima volta che «il sottotetto di un edificio può considerarsi una pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo o dall’umidità mediante la creazione di una camera d’aria».

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N o t e

(*) Nota a sentenza pubblicata in Giurisprudenza di merito, 1999, 8, ed. Giuffrè

(1) Per meglio comprendere la natura del sottotetto è necessario differenziare le tipologie edilizie di seguito indicate. Premettiamo che il Devoto-Oli, Vocabolario illustrato della lingua italiana, II, 1982, chiarisce il lemma «sottotetto» definendolo lato sensu «soffitta o complesso di ambienti sussidiari posti immediatamente al di sotto del tetto di un edificio». Da un’angolazione prettamente tecnica il «sottotetto» è l’ambiente ricavato al disotto del tetto volto a difendere gli ambienti sottostanti dalle condizioni climatiche. Il «palco morto» – altrimenti denominato «soppalco» o anche «camera d’aria» – è un vano costruito al disotto della copertura terminale per preservare gli ambienti immediatamente sottostanti dal caldo e dal freddo; è inutilizzabile come deposito in quanto è quasi sempre inaccessibile ed è diviso dall’ambiente sottostante da una soffittatura costituita da materiali leggeri. La «soffitta», tipicamente contrassegnata dalla inabitabilità, può essere sfruttata ed adibita ad uso deposito. Dissomiglia marcatamente dalle cennate tipologie la «camera a tetto» – ab initio battezzata «mansarda» dal suo ideatore, l’architetto francese Mansart – in quanto concepita per la piena abitabilità.

(2) In tali esatti termini cfr. Cass. 13 ottobre 1971, n. 2886, in Sforza Fogliani e Maglia, Il codice del condominio negli edifici, Piacenza, 1993, 687.

(3) In questi sensi v. Cass. 5 ottobre 1983, n. 5790, in Giust. civ. Mass., 1983, fasc. 9.

(4) Cass. 11 novembre 1961, n. 2646, in Foro it., 1962, I, 234.

(5) Cass. 26 maggio 1964, n. 1285, in Foro it., 1964, I, 1881.

(6) Per la giurisprudenza di legittimità non più recente tesa a considerare il sottotetto pertinenza del piano più elevato, v. Cass. 31 maggio 1964, in Riv. giur. edilizia, 1964, 1203. Per la magistratura di merito pregressa, v., ex multis, App. Milano 9 ottobre 1962, in Mon. trib., 1962, 1915: con siffatta sentenza la corte milanese ha puntualizzato che «il solaio sovrastante l’ultimo piano di un edificio in condominio e situato sotto il tetto dell’edificio stesso, non è pertinenza del tetto e quindi, salvo titolo o destinazione contraria, appartiene al proprietario dell’ultimo piano»; Trib. Roma 18 luglio 1962, in Nuovo dir., 1963, 634, ha asserito che «il sottotetto di un edificio in condominio non rientra fra le parti comuni, ma appartiene, salvo patto contrario, al proprietario dell’ultimo piano».

(7) Cass. 14 febbraio 1980, n. 1106, in Giust. civ. Mass., 1980, fasc. 2.

(8) V., in extenso, Cass. 22 aprile 1986, n. 2824, in Giust. civ. Mass., 1986, fasc. 4 e, negli stessi identici sensi, Cass. 18 ottobre 1988, n. 5668, ivi, 1988, fasc. 10.

(9) Cass. 7 febbraio 1998, n. 1303, in Arch. loc., 1998, 385. Per una cognitio bastevole del costante filone giurisprudenziale di legittimità prodotto nell’ultimo decennio, v. Cass. 16 novembre 1988, n. 6206, ivi, 1989, 287; Cass. 8 agosto 1990, n. 8040, in Giust. civ. Mass., 1990, fasc. 8; Cass. 23 maggio 1991, n. 5854, in Giust. civ., 1992, I, 149; Cass. 29 agosto 1991, n. 5854, ivi, 1992, I, 150, con nota di M. De Tilla; Cass. 29 ottobre 1992, n. 11771, in Giust. civ. Mass., 1992, fasc. 10; Cass. 15 giugno 1993, n. 6640, ivi, 1993, 1031; Cass. 15 maggio 1996, n. 4509, in Arch. loc., 1996, 719. Per la magistratura di merito, orientata nel medesimo senso, cfr., ex plurimis, Trib. Milano 28 maggio 1992, ivi, 1992, 810 e Trib. Avellino 5 giugno 1995, ivi, 1995, 866. Per un’esaustiva trattazione panoramica della tematica sotto il versante dottrinario, si leggano i seguenti contributi interpretativi: Pappa Monteforte, Problemi di disciplina del sottotetto, in Dir. giur., 1986, 539; Di Pompeo, Considerazioni sulla natura giuridica controversa del sottotetto negli edifici in condominio, in Riv. dir. civ., 1989, 342; nonché Balzani, Il sottotetto, in Arch. loc., 1995, 31.

CRISI DEL CONDOMINIO MINIMO ED INTERVENTO SOSTITUTIVO DEL GIUDICE CAMERALE

In forza del rinvio alle norme sulla comunione sancito dall’art. 1139 c.c. ricorrono i presupposti per provvedere in sede di volontaria giurisdizione nei casi contemplati dall’art. 1105, comma 4, c.c. alla nomina di un amministratore giudiziario ad acta negli enti condominiali costituiti da due partecipanti.

In tema di condominio cosiddetto minimo il tribunale può nominare, stante l’inerzia dell’organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l’esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti (finalizzate, nel caso di specie, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall’assemblea e dai compartecipanti.

Tribunale Foggia, 30/10/2000

Bustone c. Iacp Foggia

– FULVIO PIRONTI –

1. È opportuno ripercorrere, ai fini di una maggiore comprensione della questione, la vicenda che ha dato luogo al giudizio camerale conclusosi con il decreto in epigrafe. Mediante ricorso ex art. 1105 comma 4 c.c. l’istante rappresentava al tribunale di Foggia di essere proprietaria di un appartamento ricompreso in un edificio condominiale minimo costituito da quattro unità immobiliari (di cui i restanti tre alloggi erano di proprietà dell’Istituto autonomo case popolari di Foggia); lamentava che l’edificio abbisognava di urgenti opere di ristrutturazione e consolidamento alle strutture portanti in quanto le stesse evidenziavano diffuse e vistose lesioni; precisava di aver convocato, nell’inerzia e trascuranza dell’altro condomino, assemblea straordinaria affinché venissero deliberati i lavori improcrastinabili finalizzati a scongiurare un ulteriore aggravamento delle strutture edificiali senza sortire, purtuttavia, esito alcuno in quanto la stessa venne disertata dal restante condomino (*).

2. Sul fondamento di tali premesse domandava l’emissione dei seguenti provvedimenti di volontaria giurisdizione: in via principale ordinare all’Istituto autonomo case popolari l’esecuzione delle urgenti opere manutentive atte a ripristinare l’immobile; in via gradata nominare un amministratore giudiziario ad acta conferendogli i poteri indispensabili per il coordinamento e l’esecuzione dei lavori straordinari idonei ad evitare l’ulteriore perimento dell’edificio. A conferma del rovinoso stato dell’edificio offriva in comunicazione ordinanza sindacale di sgombero e relazione peritale redatta dall’ingegnere dell’ufficio tecnico comunale.

La soluzione cui perviene il decreto camerale in epigrafe ci induce a riflettere sulle problematiche riguardanti i poteri dell’amministratore nominato auctoritate iudicis in forza dell’art. 1105 comma 4 c.c. (1) e la formazione delle delibere assembleari nei condominii costituiti da due partecipanti (cosiddette collettività minime).

Il collegio foggiano sembra aderire all’orientamento giurisprudenziale minoritario incline a considerare l’amministratore giudiziario nominato ad acta organo del condominio, perciò svincolato dalle decisioni assembleari e sottoposto al controllo dell’operato da parte del tribunale (2). Secondo tale indirizzo, l’amministratore nominato affinché supplisca l’inerzia dei condòmini nella gestione del bene comune non può qualificarsi semplice mandatario dei partecipanti quando sia investito dall’autorità giudiziaria perché egli non riceve la legittimazione dei suoi poteri da un mandato fiduciario conferito dall’assemblea (quindi di natura privatistica) sibbene dal decreto camerale di nomina; la natura delle sue funzioni assume una configurazione derivata dalla specialità dell’ufficio che la legge demanda all’autorità giurisdizionale al fine di tutelare l’ordinata amministrazione degli edifici privati.

Quando il giudice camerale interviene con finalità sostitutorie nella gestio della res communis nominando un amministratore (3) che si premuri di adottare i provvedimenti necessari – si adoperi, quindi, acché sia eliminato il difetto di formazione della maggioranza deliberativa, attui le delibere assembleari precedentemente adottate ed ineseguite, ripristini l’ordine compromesso dalle prevaricazioni di alcuni condomini, dirima ogni dissidio con riguardo all’amministrazione contabile, espella, in definitiva, la stasi – il medesimo incarna l’assemblea avocandone le attribuzioni ed agisce in virtù di poteri scaturenti direttamente dal decreto di nomina rispondendo dell’operato soltanto al giudice (4). Nella Relazione del Guardasigilli al Re (n. 520) si afferma, con riguardo all’art. 1105 c.c., che vi è «inerzia dell’amministrazione per non essere presi o attuati i provvedimenti necessari per la conservazione della cosa comune e si invoca l’autorità giudiziaria perché supplisca a tale inerzia. Il provvedimento che il giudice emette, in questo caso, ha carattere essenzialmente amministrativo» (5).

In quest’ottica interpretativa si è esattamente posto in evidenza che l’amministratore nominato ex art. 1105 c.c. gestisce ed assume decisioni – quale titolare di ufficio privato con funzioni amministrative – senza tener conto dell’eventuale volontà assembleare manifestata dalla maggioranza dei partecipanti; il medesimo mentre da un canto non ha alcun obbligo di convocare l’assemblea né di tentare conciliazioni, dall’altro è facultato a poter espletare ogni atto di ordinaria amministrazione prescindendo da qualsiasi autorizzazione assembleare (6). L’amministratore giudiziale, inoltre, deve richiedere al magistrato le necessarie autorizzazioni per l’esecuzione di opere innovative e per l’espletamento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (7), presentare periodiche relazioni illustrative sull’andamento gestionale, compilare il bilancio di previsione e rendere il conto della gestione accludendovi i documenti giustificativi di spesa; alla scadenza prevista nel decreto di nomina il magistrato camerale deciderà, sulla scorta delle informazioni conclusive rappresentategli dall’amministratore, se revocare la sottoposizione giudiziale all’ente condominiale o, altrimenti, prorogare la stessa per una determinata temporalità confermandogli l’incarico gestorio (8).

Nella stessa scia di pensiero si è incisivamente argomentato che l’amministratore «sostituisce l’assemblea, prescinde da essa e si regola in virtù dei poteri datigli dall’autorità giudiziaria»; per cui quando vi è «un conflitto da appianare, una inerzia da vincere, delle irregolarità da accertare, talché sarebbe illogica una sua sottoposizione al volere assembleare» (9). Si è anche tentato di delineare la natura del rapporto intercorrente fra il giudice camerale e l’amministratore giudiziario; in proposito si è osservato che quando il medesimo viene nominato per gli effetti dell’art. 1105 c.c. «è investito di un mero ruolo mediano e coordinatorio» fra l’autorità giudiziaria onde proviene la nomina e l’entità plurisoggettiva; non può considerarsi destinatario di generiche ed imprecisate autonomie decisorie in quanto deve «uniformarsi sempre al volere giudiziale dalle cui direttive è strettamente vincolato» (10). È necessario, quindi, che il magistrato camerale demandi al fiduciario giudiziale precisi còmpiti slegandolo dal parere inconcludente dei condòmini e dall’assemblea riottosa; questi dovrà rapportare all’autorità giudiziaria il decorso dell’attività amministrativa, eventuali resistenze ed il sopravvenire di nuovi eventi per consentire alla stessa di riguardare, mediante l’emissione di successivi decreti modificativi, le direttive impartitegli.

3. In aperto contrasto con la linea interpretativa dianzi tratteggiata è andata evolvendosi una corrente giurisprudenziale secondo cui l’amministratore giudiziario non è altro che un mandatario dei condòmini i cui poteri non travalicano l’ordinaria amministrazione; sicché egli deve rispondere del compimento di ogni atto gestionale esclusivamente nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione in forza dei princìpi normati in tema di mandato (11). Sennonché la natura delle funzioni previste per l’amministratore di nomina assembleare non muta quando il medesimo viene designato dall’autorità giudiziaria perché le attribuzioni sono precisate dalla normativa condominiale; ne consegue che il giudice non ha il potere di ampliarle, modificarle o comprimerle e pertanto deve limitarsi a nominare il soggetto al quale dette funzioni sono predeterminate ex lege.

È interessante ora esaminare, con riguardo agli enti condominiali minimi, gli effetti negativi che potrebbero derivarne qualora l’amministratore giudiziale sia considerato mandatario dei partecipanti. Il caso più frequente è quello in cui si richiede l’amministrazione giudiziaria in séguito alla mancata adozione di interventi edilizi allo stabile. È probabile che sin dall’inizio della nomina le adunanze assembleari convocate dall’amministratore per discutere e deliberare l’approvazione di opere conservative vadano reiteratamente disertate dai condòmini a causa della realtà gravida di devastanti dissidi cosicché l’attività amministrativa seguiterebbe ad essere paralizzata; è altresì probabile che l’assemblea non possa deliberare a causa della costante assenza di un condomino; può darsi, inoltre, il caso che l’assemblea, sebbene si costituisca con l’intervento dei due partecipanti, non approdi ad alcun deliberato a causa dell’elevato tasso di litigiosità.

Nelle ipotesi testé prospettate, peraltro indubbiamente verosimili, è difficile immaginare come l’amministratore giudiziario possa espletare i suoi uffici dal momento che, secondo l’indicato filone giurisprudenziale, nessun potere autonomo gli verrebbe riconosciuto dalla magistratura; la stessa, invero, dovrebbe limitarsi ad esercitare il potere sostitutivo concretantesi nella sola designazione dell’amministratore; ne discende che il medesimo non è legittimato a relazionare all’autorità giudiziaria la situazione di stallo richiedendo direttive ed autonomi poteri per il superamento della stessa.

Vi è da considerare, inoltre, che negli edifici costituiti da due condòmini – rispettivamente proprietari di un’unità immobiliare – è inusuale, per via della non obbligatorietà, la preesistenza delle tabelle millesimali (né le stesse risultano essere state predisposte dal costruttore-venditore, né commissionate ad opera dell’assemblea) o la predeterminazione di altro criterio ripartitivo (evincibile talvolta dai rogiti o dai processi verbali assembleari); la qual cosa non determina che ulteriore incertezza nella formazione delle delibere, nella validità delle assemblee e, soprattutto, nei criteri di ripartizione delle spese per cui non si esclude l’eventualità che i deliberati, inficiati da diverse patologie negoziali, prestino il fianco ad impugnative ex artt. 1137 e 1421 c.c. Si osservi, altresì, che le tabelle dei valori millesimali per essere produttive di efficacia debbono essere approvate, secondo consolidata ed univoca giurisprudenza, con l’assenso totalitario dei partecipanti: perciò, in presenza di annosi ed insanabili attriti, è prevedibile il disaccordo dei condomini nel caso in cui occorra affidare l’incarico di predisposizione delle tabelle millesimali ad un redattore di fiducia e, successivamente, nella fase approvativa delle stesse.

Si pensi ancora che ai sensi dell’art. 1138 c.c. sussiste l’obbligo di formare il regolamento di condominio – che contenga tra l’altro, in virtù dell’art. 68 disp. att. c.c., i criteri di ripartizione spese nell’allegata tabella millesimale – soltanto per gli edifici ricomprendenti oltre dieci partecipanti; sennonché parrebbe doversi escludere qualsiasi tutela nei riguardi del partecipante che abbia esperito ricorso volto all’adozione del regolamento giudiziale (facoltativo) nel condominio minimo; si tengano in conto, poi, anche le divergenze nell’eventuale determinazione di un criterio ripartitivo differente da quello millesimale (ad esempio in base alle superfici utili calpestabili, al volume, al numero dei vani catastali, etc.) da approvarsi anch’esso con consenso unanime. È evidente che nelle mentovate ipotesi l’amministratore giudiziario (reputato mandatario dalla riferita giurisprudenza) non avrebbe alcuna possibilità di aggirare la stasi radicatasi nel condominio minimo.

Va precisato che la collettività del condominio cosiddetto minimo è costituita da due partecipanti sebbene – non è superfluo rimarcarlo – le unità immobiliari possano essere più di due. Tanto in quanto la normativa codicizia è imperniata sul numero dei condomini intestatari degli immobili ricompresi nel plesso edificiale non, invece, sul numero delle unità immobiliari costituenti l’edificio. Da ciò sembra agevole argomentare che quando un edificio in condominio risulti composto, ad esempio, di undici appartamenti – di cui i primi sei attribuiti in proprietà esclusiva ad uno dei due condomini ed i restanti cinque di proprietà dell’altro – talune questioni troveranno adeguata regolamentazione nella disciplina prevista per le collettività condominiali minime.

In un recente scritto ponemmo l’accento sull’importanza dell’intervento sostitutivo operato dall’autorità giudiziaria in presenza di crisi insorte in seno ai condominii costituiti da due partecipanti; ritenemmo che in tali enti collegiali «non può esistere maggioranza ma necessaria unanimità nella formazione delle delibere assembleari» (12). Qualunque deliberato dev’essere adottato con l’assenso dei due partecipanti perché la maggioranza deliberativa, riconducibile al solo valore, verrebbe ad essere rappresentata da un solo condomino; dunque non può concretarsi la duplice maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c. (fondata sul sistema maggioritario misto e congiunto, quindi di teste e di valore).

In senso contrario si è affermato in giurisprudenza che in forza della norma di rinvio (art. 1139 c.c.) al condominio minimo andrebbe applicata la disciplina per l’amministrazione della comunione in generale (limitatamente agli art. 1105 comma 2 e 1106 comma 1) nel cui seno l’istituto condominiale costituisce una species (13); secondo tali disposizioni i quorum deliberativi dovrebbero essere computati tenendo conto solamente del valore di quota; si è sostenuto al riguardo che l’operatività, nel caso di edificio composto di due partecipanti, non potrebbe essere negata in quanto l’espressione sancita dall’art. 1139 c.c. «per quanto non espressamente previsto» dovrebbe essere intesa in senso sostanziale e ritenersi comprensiva sia dell’ipotesi della mancanza di disciplina che dell’ipotesi di inapplicabilità ad una determinato caso. Quindi gli atti deliberativi relativi all’ordinaria amministrazione della comunione sono presi a maggioranza dei partecipanti computata secondo il valore delle quote (o più esattamente, per quanto attiene al condominio minimo, in ragione dei valori millesimali di comproprietà od altro criterio ripartitivo).

Tuttavia il quadro interpretativo testé riferito troverebbe, a nostro modo di vedere, ristrettissima applicazione nella pratica. In precedenza abbiamo avuto modo di chiarire che nei condominii minimi (costituiti da due unità immobiliari) è quantomai rara la preesistenza delle tabelle millesimali perché non è sancito alcun obbligo di compilarle; a ciò si aggiunga che in molti casi le unità abitative sono di identica superficie (in effetti il condominio minimo tipico appare costituito, secondo le moderne tipologie costruttive, da due appartamenti di eguale estensione) e le spese sostenute dai condomini fino all’insorgere del disaccordo sono spesso fronteggiate, per bonario accordo, in egual misura. In caso di paralisi assembleare creatasi a causa delle diverse vedute in ordine, ad esempio, alla commissione di un intervento manutentivo straordinario di rilevante entità non resta altro che esperire, a cura del condomino interessato, il ricorso all’autorità giudiziaria. Ciò perché nessun partecipante possiede la maggioranza di valore richiesta dall’art. 1105 comma 2 c.c. e, conseguentemente, nessuna delibera potrà adottarsi.

In tal caso opererebbe l’art. 1101 comma 1 c.c. secondo cui «le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali» salvo contraria determinazione. Il disposto caratterizza la misura e l’entità della partecipazione economica al vincolo comunitario; qualora il vincolo o la normativa non dispongano alcunché i condomini potranno vincere la presunzione dimostrando di aver stabilito una disuguale attribuzione delle quote mediante delibera assembleare od altro atto idoneo.

Ora, nel caso in cui l’amministratore giudiziario (ritenuto mandatario dei partecipanti) si trovi in presenza di un condominio minimo le cui quote di valore appaiano sostanzialmente eguali, non intravediamo come possa eludere la stasi; si supponga il diverso caso in cui l’amministratore giudiziario non appena designato convochi l’assemblea dei comunisti ponendo all’ordine del giorno la realizzazione di opere conservative alle parti comuni; si ponga il caso che le quote dei partecipanti siano disuguali e che il condomino di maggioranza neghi l’assenso all’approvazione dei lavori straordinari; premesso che la delibera adottata si configurerà come atto negoziale avente contenuto negativo, anche in questa ipotesi permarrà la crisi e, quantunque il condomino di minoranza sia legittimato ad opporsi al deliberato ritenuto lesivo, il ruolo dell’amministratore giudiziario si rivelerà senz’altro inconsistente.

Né varrebbe obiettare che l’amministratore giudiziario è facultato, per gli effetti dell’art. 1135 c.c., a poter ordinare opere manutentive (sempreché rivestano carattere di urgenza) rendendosi anticipatario delle spese sostenute; nel qual caso avrebbe l’obbligo di riferire alla prima assemblea per chiedere la ratifica dei realizzati lavori e delle relative spese sostenute volta, tra l’altro, al reintegro di quanto anticipato; è verosimile pensare, tuttavia, che non avvenga alcuna ratifica a causa della recisa opposizione (o della semplice assenza), ad esempio, di un condomino; pertanto l’amministratore giudiziario dovrebbe recuperare coattivamente dal condomino quanto anticipato sobbarcandosi dei rischi economici che ogni contenzioso comporta; al riguardo temiamo che l’amministratore giudiziario difficilmente si avvalga della rammentata facoltà.

Ed allora nei casi dianzi tracciati quale senso avrebbe la disposizione codicistica prescrivente la nomina dell’amministratore giudiziale se questi non viene munito della necessaria decisionalità atta a ricomporre l’ordine condominiale turbato? Alla luce delle riflessioni che precedono non è affatto incongruo sostenere che la nomina dell’amministratore giudiziario nei casi contemplati dall’art. 1105 c.c. non importi alcuna utilità quando il medesimo sia qualificato mandatario dei condomini (similmente all’amministratore di elezione assembleare) ed il dovere del magistrato si conchiuda con un intervento sostitutivo concretantesi nella sola nomina dell’amministratore seguita dalla contestuale declaratoria di estinzione della procedura camerale. Deve peraltro rilevarsi che la compagine condominiale potrebbe talvolta ricavarne beneficio e quindi recuperare la propria operatività; tuttavia avremmo ragione di credere che tale ipotesi sia decisamente marginale ed isolata.

Conclusivamente, ci sembra di poter ritenere che l’amministratore giudiziario (considerato mandatario) di fronte ad un’assemblea manchevole, neghittosa o recalcitrante sia impossibilitato a seguitare efficacemente nell’espletamento dei suoi uffici. Aderendo alla soluzione adottata dal tribunale di Foggia crediamo sia opportuno ed indispensabile assegnare all’amministratore giudiziario autonomi poteri da esercitarsi sotto la direzione ed il controllo del giudice camerale. Gravi perplessità si ha quindi motivo di nutrire nei riguardi di quella parte della giurisprudenza intesa a qualificare l’amministratore giudiziario mandatario dei partecipanti al condominio.

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(*) Nota a sentenza pubblicata in Giurisprudenza di merito, 2001, 4-5, 926

(1) Per un profilo generale sul tema dell’amministrazione giudiziaria nel condominio edilizio cfr. Lazzaro, Stincardini, L’amministratore del condominio, Milano, 1982, 53 ss.; De Tilla, Il condominio. Trattato stistematico di giurisprudenza ragionata per casi, Milano, 1997, t. 3, 444 ss.; Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, Milano, 2000, 818 ss.; per i contributi specifici sull’argomento v. ex aliis, Rogozinski, In tema di interpretazione dell’art. 1105 quarto comma codice civile, in Foro it., 1949, IV, 194; Stella Richter, Procedimento in camera di consiglio e amministratore della cosa comune, in Giur. it., 1962, I, 2, 662; Borselli, Amministratori di condominio indesiderabili, in Nuova rass. loc. cond., 1974, 1273; Chiocca, Capponi, Sulla nomina giudiziaria dell’amministratore di condominio, in Arch. loc., 1993, I, 215; Nicoletti, Amministratore giudiziario e volontaria giurisdizione, in Rass. loc., 1995, I, 177; Scalettaris, A proposito della nomina dell’amministratore del condominio da parte dell’autorità giudiziaria, in questa Rivista, 1996, I, 228; Pironti, Spunti riflessivi in tema di amministrazione giudiziaria ex art. 1105 c.c., ivi, 1999, I, 279; Celeste, La volontaria giurisdizione in materia condominiale, Milano, 2000, 49 ss. e 107 ss.

(2) Nel senso che l’amministratore è investito di poteri decisionali autonomi da esercitarsi sotto la direzione ed il controllo dell’autorità giudiziaria cfr., sebbene non più recenti, Trib. Trapani 12 gennaio 1948, in Giur. sic., 1948, II, 101, secondo cui in caso di nomina dell’amministratore giudiziaria «non trovano applicazione le norme sulla costituzione e sul funzionamento della maggioranza»; App. Genova 14 aprile 1951, in Foro it. Rep., 1951, Comunione e condominio, 39, ha affermato che «l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria perché sopperisca a quei provvedimenti necessari per l’amministrazione e l’utilizzazione della cosa comune che la maggioranza non è riuscita a prendere, o non ha voluto eseguire; egli viene, perciò, a sostituire tale maggioranza e ne assume i poteri, onde può compiere tutti gli atti di ordinaria amministrazione»; Trib. Venezia 4 febbraio 1965, in Corti Brescia, Venezia, Trieste, 1965, 472, ha sostenuto la legittimità del trasferimento all’amministratore giudiziario di tutti i poteri spettanti alla maggioranza dei condòmini; Trib. Vicenza 28 gennaio 1971, in Nuovo dir., 1972, II, 839, con note di Zaccagnini, Natura giuridica dell’amministratore giudiziario nella comunione e rimedi avverso il provvedimento che gli liquida il compenso, e Salis, Il compenso all’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria, ha statuito che «l’amministratore giudiziario nominato ex art. 1105 c.c. non è un mandatario dei condòmini». Per l’ultimo ventennio cfr. Trib. Milano 9 giugno 1983, inedita, riferita in Terzago, op. cit., 828 (ha nominato un amministratore giudiziario – non revocando quello di elezione assembleare – per richiedere preventivi, commissionare e dirigere l’esecuzione delle opere manutentive riguardanti la copertura terminale dell’edificio); Trib. Tempio Pausania 29 agosto 1985, in Riv. giur. sarda, 1987, 123, con nota di Salis (ha conferito pieni poteri all’amministratore giudiziario perché redigesse il regolamento della comunione per un villaggio residenziale); Trib. Roma 9 luglio 1988, in Foro it., 1989, I, 2964 (ha nominato l’amministratore per far eseguire la delibera approvativa dei lavori di adeguamento all’impianto termico centralizzato); Pret. Torre del Greco 14 gennaio 1991, in questa Rivista, 1992, I, 1132, con nota di De Tilla, Carenze di amministrazione della cosa comune e rimedi in volontaria giurisdizione (ha nominato l’amministratore giudiziario per l’esecuzione di opere conservative al lastrico solare comune); Trib. Napoli 3 marzo 1994, ivi, 1994, I, 810 (ha ritenuto nominare un amministratore ad acta conferendogli mandato per regolamentare la sosta ed il parcheggio delle vetture nelle aree comuni); Trib. Ariano Irpino 29 settembre 1998 (ord.), inedita (ha ratificato tutti gli atti gestori espletati dall’amministratore giudiziario oltre il termine di scadenza dell’incarico previsto nel decreto di nomina); Trib. Ariano Irpino 31 maggio 2000, inedita (nel ritenere prive di fondamento le contestazioni di un condomino rivolte all’amministratore giudiziario con riferimento ai criteri seguiti per la compilazione delle tabelle millesimali ha proceduto all’approvazione delle stesse). Nei sensi sopra indicati, con particolare riferimento alle collettività costituite da due partecipanti, v. Trib. Ariano Irpino 14 ottobre 1997 (decr.), in questa Rivista, 1999, I, 279, con nota adesiva di Pironti, op. cit.

(3) Sulla necessità di esibire all’autorità giudiziaria, in caso di ricorso ex art. 1105 e 1129 c.c., il verbale racchiudente l’inutile esperimento assembleare cfr. Pironti, È obbligatorio redigere il verbale quando l’assemblea di condominio non adotta alcuna deliberazione?, in Giust. civ., 1999, I, 2975 (nota critica a Cass. 22 maggio 1999, n. 5014). In giurisprudenza v. Trib. Napoli 18 novembre 1994, in Rass. loc. cond., 1995, I, 293, con nota di Scarpa (secondo cui il procedimento camerale di nomina dell’amministratore giudiziario «presuppone che il condomino ricorrente si sia inutilmente avvalso della facoltà di convocazione diretta dell’assemblea per deliberare sulla nomina»); Trib. Udine 25 ottobre 1995, in questa Rivista, 1996, I, 227, con nota di Scalettaris, op. cit.

(4) Sulla possibilità di nomina dell’amministratore giudiziario nelle collettività condominiali cosiddette minime Trib. Catanzaro 18 luglio 1955, in Calabria giudiz., 1956, 307; Trib. Ariano Irpino 14 ottobre 1997, in questa Rivista, 1999, I, 279, con nota adesiva di Pironti, op. cit.

(5) Il previgente art. 678 comma 3 c.c. disponeva che «Se non si forma una maggioranza, o se le deliberazioni di essa risultano gravemente pregiudizievoli alla cosa comune, l’autorità giudiziario può dare gli opportuni provvedimenti, ed anche nominare all’uopo un amministratore»; il vigente art. 1105 comma 4 c.c. prescrive che «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziario. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

(6) Cfr. per tale indirizzo dottrinario Borselli, Zaccagnini, L’amministrazione giudiziaria nel condominio, in Riv. giur. edil., 1970, 219; Zaccagnini, L’amministrazione giudiziaria nel condominio, Piacenza, 1970, 38 ss.; Zaccagnini, Palatiello, L’amministratore giudiziario nella comunione e nel condominio di edifici, Napoli, 1983, 36 ss.; cui adde, nella stessa scia di pensiero sia pure con diversità di sfumature, Balzani, L’amministrazione giudiziaria del condominio, in Arch. loc., 1984, I, 383; Pironti, op. cit., 279 ss.; Terzago, op. cit., 826 s.

(7) Per quanto attiene agli enti condominiali minimi l’amministratore dovrebbe richiedere all’autorità giudiziaria espressa autorizzazione a poter compiere gli atti afferenti al novero della straordinarietà contemplati dall’art. 1108 c.c.

(8) Con riguardo alla revoca e modifica ex art. 742 c.p.c. del provvedimento di nomina dell’amministratore giudiziario, v. in dottrina Pironti, Sulla revoca del decreto di nomina dell’amministratore giudiziario, in Nuova giur. civ. comm., 1999, II, 139 ss. e in giurisprudenza v. Trib. Ariano Irpino 29 dicembre 1999 (decr.), in questa Rivista, 2001, I, 64; Trib. Ariano Irpino 29 dicembre 1999 (decr.), Gambacorta c. condominio Parco c.e.i., inedita.

(9) Terzago, op. cit., 826 s.

(10) Pironti, Spunti riflessivi, cit., 279.

(11) In tali esatti sensi cfr., per la giurisprudenza di merito, Trib. Bari 14 marzo 1977, in Riv. dir. proc., 1977, 741; App. Lecce, sez. Taranto, 3 maggio 1995, in Arch. loc., 1996, II, 73, ha osservato che poiché l’amministratore giudiziario è un mandatario dei partecipanti, «il tribunale si limita a supplire alla volontà dell’assemblea condominiale e il rapporto tra amministratore e condominio si svolge in assoluta autonomia, senza possibilità di interferenza da parte del tribunale»; per la giurisprudenza di legittimità v. Cass. 27 ottobre 1965, n. 2279, in Giust. civ. Mass., 1965, 1166; Cass. 17 novembre 1965, n. 2390, ivi, 1965, 1218; Cass. 18 novembre 1981, n. 6115, ivi, 1981.

(12) Pironti, lc. ult. cit., 279.

(13) Cass. 26 maggio 1993, n. 5914, in Foro it., 1993, I, 2844, che, in forza del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., ha ritenuto applicabili al condominio minimo alcune norme della comunione generale restando invece preclusa l’applicazione delle norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea regolata dall’art. 1136 c.c.; v. altresì App. Milano 16 luglio 1963, in Foro pad., 1964, I, 480; Trib. Milano 12 gennaio 1989, in Arch. loc., 1990, II, 564.

L’ON. ROSTAN INTERROGA IL GUARDASIGILLI SULLE MODALITA’ APPLICATIVE DELL’ART. 492 BIS C.P.C.

L’On. Avv. Michela Rostan, membro della Commissione Giustizia alla Camera dei Deputati e parlamentare particolarmente attiva e sensibile alle tematiche forensi e giudiziarie, ha depositato in data 14 maggio 2015 una interessante interrogazione a risposta scritta al Ministro della Giustizia sull’applicazione dell’art. 492 bis c.p.c. dettato in tema di ricerca telematica dei beni da pignorare.

Si stanno diffondendo filoni giurisprudenziali contrastanti in ordine alle modalità applicative del mentovato disposto i cui effetti producono un increscioso disorientamento tra gli operatori della giustizia. In buona sostanza, alcuni tribunali hanno ritenuto – si legge nell’interrogazione – che «in mancanza di accessibilità alle banche dati da parte dell’ufficiale giudiziario, il creditore, previa autorizzazione del presidente del tribunale, può avere accesso diretto alle banche dati, richiedendosi la previa notifica del titolo e del precetto proprio in ragione del soggetto nei cui confronti la ricerca viene domandata» mentre altri, al contrario, hanno ribadito che «l’istanza volta ad ottenere l’autorizzazione all’accesso diretto da parte dell’ufficiale giudiziario alle banche può essere svolta soltanto quando saranno emanati i decreti ministeriali attuativi».

Alla luce degli evidenziati indirizzi divergenti, il Deputato Rostan ha creduto bene interrogare il Guardasigilli per conoscere  «quali iniziative intenda adottare o abbia già adottato al fine di risolvere la problematica sopra descritta».

Atto Camera dei Deputati

Interrogazione a risposta scritta 4-09158

presentata dall’On. Avv. Michela ROSTAN

testo di Giovedì 14 maggio 2015, seduta n. 427

ROSTAN – Al Ministro della Giustizia – Per sapere, premesso che:

– dalla consultazione presso gli uffici giudiziari dislocati sull’intero territorio nazionale, e dalle segnalazioni pervenute da numerosi professionisti legali e da riviste scientifiche (come «Ex Parte Creditoris» tanto per citare un esempio), si è appreso di numerose criticità nel sistema giudiziario relative all’applicabilità o meno del nuovo articolo 492 bis del codice di procedura civile, in mancanza delle disposizioni attuative previste dalla norma;

– l’intervento in materia di ricerca telematica dei beni da pignorare è stato realizzato dal Governo con l’intento diretto di migliorare l’efficienza dei procedimenti di esecuzione mobiliare presso il debitore e presso terzi in linea con i sistemi ordinamentali di altri Paesi europei (ad esempio i Paesi scandinavi ove i compiti di ricerca dei beni da pignorare sono demandati ad un’agenzia pubblica appositamente costituita; ad esempio in Spagna, Austria, Slovenia ed Estonia ove il creditore ha diritto di interrogare le banche dati pubbliche tramite l’ufficiale giudiziario anche prima di promuovere l’esecuzione);

– tale «deficit» informativo è stato controbilanciato dall’inserimento nel codice di procedura civile dell’articolo 492 bis – e degli articoli 155 quater, quinquies e seguenti disposizioni attuative del codice di procedura civile -, che consentono all’ufficiale giudiziario prima ed al creditore poi, l’accesso diretto alle banche dati pubbliche contenenti informazioni rilevanti ai fini dell’esecuzione, in primo luogo l’anagrafe tributaria, ivi compreso il cosiddetto archivio dei rapporti finanziari;

– purtuttavia, ad oggi, nonostante la norma sia già in vigore dall’11 dicembre 2014, gli uffici giudiziari versano in grave stato di caos dovuto alla mancata emanazione delle disposizioni attuative previste dalla norma stessa;

– tale carenza ha determinato vari e difformi orientamenti interpretativi sviluppatisi in giurisprudenza con gravissimi danni a carico dei creditori che intendono procedere ad esecuzione;

– taluni uffici giudiziari ritengono che in mancanza di accessibilità alle banche dati da parte dell’ufficiale giudiziario, il creditore, previa autorizzazione del presidente del tribunale, può avere accesso diretto alle banche dati, richiedendosi la previa notifica del titolo e del precetto proprio in ragione del soggetto nei cui confronti la ricerca viene domandata (cfr. ordinanza del tribunale di Mantova, Pavia, Napoli Nord, Napoli);

– talaltri, invece, ritengono, che l’istanza volta ad ottenere l’autorizzazione all’accesso diretto da parte dell’ufficiale giudiziario alle banche può essere, svolta soltanto quando saranno emanati i decreti ministeriali attuativi di cui all’articolo 492 bis del codice di procedura civile;

– la mancata emanazione delle disposizioni attuative, ad avviso dell’interrogante, reca un grave disservizio a tutti gli operatori del diritto, magistrati, avvocati e ufficiali giudiziari, rende inapplicabile la norma; crea discredito al «sistema Giustizia» nonché all’intera classe politica e dirigente atteso che, dopo aver inserito nell’ordinamento una norma che dà efficacia ed efficienza al sistema giustizia per il recupero dei crediti insoluti non ha ancora, a distanza di mesi, consentito di renderla effettivamente operante, in egual modo sull’intero territorio nazionale;

– se il Ministro sia a conoscenza di quanto sopra evidenziato e quali iniziative intenda adottare o abbia già adottato al fine di risolvere la problematica sopra descritta.

PROBLEMATICITA’ DEL RIPARTO SPESE SULLE TERRAZZE A LIVELLO RICOPRENTI UN UNICO PIANO DELL’IMMOBILE

FULVIO PIRONTI

Alcuni edifici condominiali cosiddetti «minimi» – peraltro non infrequenti nella prassi costruttiva – sono costituiti da un’unità abitativa posta al primo piano con annessa terrazza a livello ricoprente parziariamente un unico immobile. Dunque, qual è la disciplina applicabile al caso per ripartire le spese concernenti la riparazione e ricostruzione del terrazzo a livello?

La soluzione prima facie andrebbe ricercata nella lettera dell’art. 1126 c.c. disciplinante la compartecipazione agli oneri manutentivi per riparazioni e ricostruzioni dei lastrici solari. Invero, giurisprudenza costante ritiene che la terrazza a livello di proprietà ed uso esclusivo di un condomino vada assimilata, ai fini ripartitivi per le spese di riparazione o rifacimento, al pavimentum solare; ne consegue che i relativi oneri debbono essere sopportati in proporzione dei vantaggi rispettivamente ritratti.

L’art. 1126 c.c dopo aver precisato che chi ha «l’uso esclusivo» della superficie terminale dell’edificio deve partecipare alla spesa nella misura di un terzo, dispone che la suddivisione dei restanti due terzi debba onerare «tutti i condomini» sottendendo, a nostro giudizio, ad una pluralità di proprietari – o, comunque, più di un condomino – situati nella proiezione verticale. È palese che il maggiore aggravio contributivo compete al proprietario della terrazza a livello per l’esclusivo godimento del piano calpestabile; i rimanenti proprietari ricompresi nella colonna d’aria delimitata dalla superficie terrazzata si sobbarcheranno ad una redistribuita ed inferiore partecipazione. In effetti i due terzi di spesa – la cui ratio dovrebbe risiedere nella funzione di copertura -, risuddivisi in proporzioni millesimali all’interno della compagine comproprietaria, risulteranno senz’altro minori se raffrontati a quanto esborsato dal singolo condomino sovrastante. Va sottolineato che quante più unità immobiliari si trovino ad essere ricomprese nella proiezione della terrazza a livello, sempre più esigua sarà la partecipazione economica del singolo comproprietario in rapporto all’esborso sostenuto dall’utilizzatore esclusivo della res pertinenziale (si pensi ai condominii dotati di numerosi piani in elevazione).

Orbene, applicando l’art. 1126 c.c. alla fattispecie dianzi ipotizzata verrebbe a delinearsi un quadro compartecipativo economicamente iniquo: invero il proprietario del terrazzo a livello concorrerebbe al pagamento di una modicissima spesa (id est un solo terzo) mentre, invece, l’unico proprietario sottostante verrebbe ad essere sovraccaricato dei rimanenti due terzi; cosicché la funzione di copertura parrebbe rivestire sensibile importanza rispetto ai vantaggi che può recare il godimento esclusivo del solarium ad libellam. Si perverrebbe all’illogico rovesciamento della ratio connaturata nell’art. 1126 c.c. secondo cui l’uso del terrazzo riveste un ruolo preminente e la funzione di copertura uno meramente sussidiario.

Isolate e non più recenti applicazioni giurisprudenziali hanno creduto risolvere la questione prendendo a prestito l’art. 1125 c.c. dettato in materia di ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione di strutture destinate ad intervallare due piani dello stesso edificio. Il pretore di Matera, con decisione del 13 marzo 1958 (in Riv. giur. edilizia, 1958, I, 566), sostenne che «le spese per la manutenzione e ricostruzione di una terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino dell’edificio che copre un solo appartamento vanno ripartite tra costui ed il proprietario dell’appartamento sottostante secondo i criteri stabiliti dall’art. 1125 c.c., e non secondo quelli stabiliti dall’art. 1126 c.c.».

Tuttavia, l’evoluzione giurisprudenziale che ne è seguìta ha reputato non potersi estendere l’applicazione dell’art. 1125 c.c. al caso in esame sul rilievo che tale articolato disciplinerebbe i solai divisori situati fra due piani; non opererebbe, pertanto, in presenza di terrazze a livello in quanto siffatte pertinenze superficiarie non costituiscono piani (1). La Cassazione con sentenza n. 2625 del 1961 ha statuito che qualora la terrazza a livello esplichi funzione di copertura dell’unico appartamento sottostante, le spese conseguenti ad interventi manutentivi debbano essere suddivise in ragione dei principi dettati dall’art. 1126 c.c.

Pochissimi studiosi si sono dedicati alla problematica in disamina. Taluno sostiene che per l’imputazione divisionale delle spese inerenti le terrazze a livello non dev’essere applicato l’art. 1125 c.c.: ciò in quanto il richiamato disposto riguarda unicamente i solai dividenti i piani intermedi posti al disotto delle coperture terrazzate (2). Altri ha ritenuto, per converso, assoggettare il caso in dissertazione all’àmbito applicativo regolato dall’art. 1125 c.c. (3). Sentiamo di aderire in toto all’opinione tendente a respingere l’impiego dell’art. 1125 c.c. alla fattispecie in commento.

A nostro modo di vedere, è agevolmente percettibile l’intento dell’art. 1126 c.c. di contemplare le coperture terminali piane (id est lastrici solari) per loro natura e peculiarità poste alle sommità degli edifici le cui proiezioni verticali sottostanti circoscrivano senz’altro molteplici unità immobiliari (e non, quindi, un unico immobile). La disposizione nell’enunciare che «tutti i condomini» sottostanti debbano contribuire alle spese nella misura dei due terzi, se da un canto parrebbe ritenere inclusiva la fattispecie rappresentata da un solo proprietario, dall’altro trasgredirebbe il suo intendimento dando luogo ad una manifesta incongruenza. Neppure deve tralasciarsi di osservare che il proprietario del solarium ad libellam sopporta un maggior onere finanziario nella manutenzione perché trae da essa ingenti benefici.

Si abbozzano, a titolo esemplificativo, i plurimi utilizzi del piano calpestabile: finalità elioterapiche, trattenimenti amicali, momenti conviviali e partybreak distensivi e ricreativi, godimento dell’affaccio e della veduta paesaggistica, realizzazione di giardini pensili, spandimento del bucato, ricovero di animali domestici; e ancora attrezzarvi ripostigli, disporvi antenne televisive, svariati usi casalinghi;ecc.; non passi inavvertita la preponderante aerazione e luminosità a beneficio degli ambienti prospicienti la terrazza a livello; si consideri altresì la possibilità di accrescerne gli agi installandovi tende parasole o, ancora, verande; si pensi finanche ai vantaggi che potrebbero scaturirne dalla espansione del diritto condominiale di sopraelevare, per gli effetti dell’art. 1127 c.c., nuove fabbriche; non si tenga, infine, in minor conto la possibilità di locare l’area a terzi per farvi collocare insegne pubblicitarie traendo considerevoli profitti.

Ne discende che la funzione della terrazza a livello surclasserebbe, per i possibili demarcati confort, quella di mera copertura; di qui l’accollo di un onere manutentivo particolarmente elevato all’utilizzatore dell’aggetto pertinenziale a causa della consistente fruizione e dell’ulteriore comodità all’appartamento. Le considerazioni testé dispiegate sembrano trovare adeguato conforto in un pronunciato di legittimità: con particolare incisività argomentativa, l’autorevole Corte ha precisato, con decisione 18 agosto 1990, n. 8394 (in Arch. loc., 1990, 692), che la terrazza a livello «è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi, la funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante…». Dalla riferita massima emerge, con limpidità di tratti, il ruolo sussidiario della copertura; crediamo davvero che sovraccaricare buona parte delle spese manutentive sull’unico proprietario sottostante integri una manifesta iniquità.

Sulla scorta delle pur sommarie considerazioni è alquanto verosimile concludere per l’insostenibile assoggettabilità del caso esaminato sia alla norma dell’art. 1126 c.c. che a quella ordinata dall’art. 1125 c.c.: ci troveremmo, pertanto, in presenza di una lacuna præscriptionis. In effetti nessuno dei ricordati precetti sembra attagliarsi per una radicale definizione del quesito nodale.

Le divisioni di tali spese, sottratte alle cennate discipline, verrebbero lasciate al buon senso dei compartecipanti i quali negozierebbero bonariamente una percentuale economica in considerazione del maggior vantaggio arrecato dall’uso della terrazza a livello e della modesta funzione esercitata per fini di copertura; in via orientativa le percentuali di spesa potrebbero trovare, a nostro giudizio, un’equa quantificazione nella misura del sessantacinque/settanta per cento a carico dell’utilizzatore del terrazzo ed il restante trentacinque/trenta per cento a carico del sottostante condomino. Frattanto è auspicabile, affinché siano evitate sterili e defatiganti dispute giudiziali, un riassettoab imis dell’art. 1126 c.c. (4).

N o t e

(*) Contributo pubblicato nelle riviste Giurisprudenza di merito e Vita notarile, 1999

(1) Vd., in tali esatti sensi, App. Milano 2 febbraio 1965, in Riv. giur. edilizia, 1965, I, 52 e Cass. n 1224\1963; non sembrano riscontrarsi precedenti significativi più recenti.

(2) Cfr. Terzago, Il condominio, Milano, 1993, 126 ss.

(3) Cfr. Balzani, Le tabelle dei valori millesimali, Milano, 1985, 111 ss.

(4) Sebbene esuli dalla trattazione della presente tematica, riteniamo che anche il lastrico solare ricoprente un unico immobile non debba rientrare nella disciplina sancita dall’art. 1126 c.c.