Immobile in comunione e conseguibilità del godimento frazionato mediante ricorso ex art. 1105 c.c.

Mediante decreto camerale depositato il 25 luglio 2016, il Tribunale di Lecce ha chiarito che «l’utilizzo frazionato diretto è una modalità di godimento della cosa comune che, nel disaccordo tra i comunisti, il tribunale adìto ex art. 1105, comma 4, c.c. può disporre, se del caso nominando un amministratore giudiziario per l’adozione dei necessari provvedimenti attuativi, trattandosi di attività rientrante nel novero degli atti di ordinaria amministrazione anche quando comporti o richieda qualche suddivisione degli spazi».

I fatti di causa. Nel caso di specie, si trattava di ricorso ex art. 1105 c.c. volto a conseguire la disposizione dell’uso frazionato diretto delle porzioni di una villetta multipiano in comunione indivisa con il solo resistente. Il collegio, pur rimarcando diffusamente l’ammissibilità di tale procedimento in presenza di uso frazionato diretto, turnario e indiretto ha tuttavia dovuto respingere l’istanza in quanto una porzione immobiliare (zona notte) sarebbe rimasta senza cucina e, quindi, priva dei requisiti di abitabilità. Il provvedimento camerale in discorso si inserisce nel timido solco giurisprudenziale tracciato dai tribunali di Roma (22 marzo 2011) e Verbania (21 agosto 2003) a mente dei quali nell’alveo dell’art. 1105, comma 4, c.c. vanno ricondotte le ipotesi di inerzia o mancato raggiungimento delle maggioranze relativamente al godimento diretto o indiretto della res comune rientrando nella sfera dell’amministrazione ordinaria.

L’utilizzo di una res è facoltà connessa al diritto di comproprietà per cui chi ha la contitolarità di un bene in comunione ha diritto di usarlo. Consegue che chi è comproprietario di un bene in comunione è anche facultato all’uso in concorso con i restanti comunisti. Con l’uso frazionato diretto si dividono gli spazi assegnandoli in modo esclusivo a più comunisti; è una suddivisione in base a limiti spaziali di godimento che presuppone la materiale e funzionale frazionabilità del bene. Talvolta la limitata disponibilità del bene rispetto all’esigenza di tutti i comunisti può determinare la necessità che si ponga un limite anche all’utilizzo contemporaneo. Da cui l’uso turnario, principio sul quale si fonda l’istituto multiproprietario, si introduce il concetto di godimento frazionario diretto, temporale e alternato.

Mediante l’uso indiretto – che invece si ha quando non sia attuabile l’utilizzo promiscuo della res comune nemmeno con frazionamento o turnazione – si può consentire di utilizzare il bene concedendolo in locazione  e ripartendone i cànoni. In tal caso, è mediato attraverso la messa a disposizione del bene ad un comunista (o anche terzo estraneo alla comunione a cui venga locata la porzione immobiliare) il quale corrisponderà alla comunione un corrispettivo che verrà successivamente suddiviso tra i comunisti in ragione del valore scaturente dal numero delle quote ideali possedute da ogni singolo.

Il godimento frazionato del bene in comunione, diretto o indiretto che sia, non comporta alcuna divisione avendo l’assegnazione dell’uso frazionato delle porzioni immobiliari carattere meramente transitorio, suscettibili, pertanto, di modifiche nelle identiche forme in cui è stata disposta. Invero, l’atto scritto – che necessita per lo scioglimento della comunione e la divisione della proprietà immobiliare – non occorre per la semplice attribuzione in godimento delle molteplici porzioni di un bene. La giurisprudenza nomofilattica si è pronunciata, con riguardo all’ammissibilità del procedimento di volontaria giurisdizione ex art. 1105, comma 4, c.c. in relazione al disaccordo fra comunisti insorto per deliberare l’uso indiretto del bene (cfr. Cass. 22 marzo 2001, n. 4131; Cass. 17 ottobre 1974, n. 2902).

Ci sembra di poter rilevare che il procedimento ex art. 1105, comma 4, c.c. costituisca nella pratica una sorta di scioglimento anticipato dell’immobile. Dunque, l’attribuzione del godimento frazionato, conseguito ex art. 1105 c.c., potrebbe considerarsi una temporanea divisione di fatto mentre lo scioglimento della comunione, conseguito ex art. 784 c.p.c., una definitiva divisione giuridica. Il procedimento di volontaria giurisdizione potrebbe rivelarsi un buon mezzo per godere in anticipo dei lotti frazionati ed assegnati dal tribunale con riserva di conguagliare (ove necessario) a séguito della sentenza dichiarativa dello scioglimento della comunione.

Avv. Fulvio Pironti

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(*) Pubblicato il 29 agosto 2016 nella testata specialistica on line di diritto condominiale titolata Condominioweb

 

 

 

 

 

 

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