SPUNTI RIFLESSIVI IN TEMA DI AMMINISTRAZIONE GIUDIZIARIA EX ART. 1105 C.C.

Giusta il disposto dell’art. 1139 c.c., la nomina di un amministratore giudiziario ai sensi dell’art. 1105 comma 4 c.c. è applicabile ai cosiddetti condomini minimi, e cioè alle collettività condominiali composte di due soli partecipanti.

Tribunale Ariano Irpino, 14 ottobre 1997

– FULVIO PIRONTI –

Nel provvedimento camerale qui pubblicato si rinvengono tre linee direttrici particolarmente significative: la prima, riferentesi all’applicabilità dell’art. 1105, comma 4, c.c. ai condominii cosiddetti minimi; la seconda, riguardante la particolare natura giuridica del gerente giudiziale nominato ad acta per la coordinazione di opere straordinarie; la terza, concernente la liquidazione delle spettanze professionali sancite in forza di decreto giudiziale (*).

Particolarmente inconsueta e singolare – sebbene suffragata da accreditata dottrina (1) e giurisprudenza (2) – è l’ipotesi di amministrazione giudiziale richiesta, per gli effetti dell’art. 1105, comma 4, c.c., nei condominii composti di due soli partecipanti. Crediamo pregni di giustezza siffatti orientamenti in quanto nei condominii cosiddetti minimi (costituiti di due partecipanti) poiché non può esistere maggioranza ma necessaria unanimità nella formazione delle delibere assembleari, si rende quanto mai indispensabile l’intervento dell’autorità legale affinché siano superate le conflittualità paralizzanti l’attività amministrativa.

Né varrebbe, in contrario, rilevare la facoltatività dell’amministratore prevista negli stabili inferiori a cinque condòmini. Né, inoltre, varrebbe osservare che la facoltà della nomina viene ingiustificatamente tramutata in intervento forzoso ad opera dell’autorità giudiziaria. Riteniamo che gli edifici condominiali in argomento, se non fosse consentito l’intervento giudiziario, rimarrebbero arenati in insormontabili crisi intestine ed abbandonati al più completo degrado. Perciò, rettamente la legge demanda all’autorità giudiziaria la salvaguardia dell’interesse pubblico per un’ordinata gestione dei condominii edilizi sebbene appartenenti a privati; tanto anche in relazione alla funzione sociale della proprietà privata contemplata dall’art. 42 Cost.

Consideriamo, ora, la natura giuridica dell’amministratore giudiziario nominato per la risoluzione di problematiche straordinarie. Ben correttamente il tribunale di Ariano Irpino ha ritenuto di nominare un amministratore giudiziario ad acta demandandogli altresì «il compito di accertare, previa verifica della consistenza dell’edificio, la presenza o meno delle infiltrazioni lamentate dalla ricorrente e della loro causa». Nel provvedimento si evince altresì l’incisivo invito al neonominato amministratore a «rapportare» le eventuali opere straordinarie da realizzarsi. È evidente che il richiamato invito a riferire circa lo stato dei luoghi assolve anche alla assunzione probatoria (da trarsi con rilievi fotografici in situ, operazioni peritali, ecc.) della verosimiglianza di quanto palesato dalla parte ricorrente.

Degna di attenzione è l’interferenza fra tribunale e condominio tramite il fiduciario giudiziale. Nel caso in esame, poiché si profilano interventi manutentivi ricompresi nel novero della straordinarietà gli stessi non potranno porsi in essere se non mediante espressa autorizzazione giudiziale. Di qui la ponderata interferenza dell’organo giudiziario atta a valutare e soppesare il decorso amministrativo ed a statuire, con susseguenti decreti giudiziali, la coattività delle scelte individuate.

Potremmo affermare che l’amministratore giudiziale – nella fattispecie – sia investito di un mero ruolo mediano e coordinatorio fra l’autorità onde proviene la nomina ed il condominio. Dovremmo opinare che l’amministratore, nel caso di esame, non sia destinatario degli effetti della nomina giacché non è investito dall’organo giudiziario di alcuna autonomia decisionale in quanto dovrà uniformarsi sempre al volere giudiziale dalle cui direttive è strettamente vincolato.

Relativamente alle liquidate spettanze professionali nel decreto camerale in disamina, v’è da considerare che l’indirizzo giurisprudenziale più recente – che, decisamente, riteniamo scarsamente persuasivo – sostiene che esse non devono essere determinate dal tribunale bensì dall’assemblea di condominio in virtù della veste mandataria assegnata ope legis all’amministratore di condominio (3).

Tale orientamento giurisprudenziale – da cui il collegio arianese si è nettamente discostato – asserisce che l’amministratore giudiziario della comunione è un mandatario dei partecipanti. Pertanto il suo compenso, quando non vi sia l’accordo delle parti, dovrà essere determinato in sede contenziosa ai sensi dell’art. 1709 c.c. Talune magistrature asseriscono che il decreto con il quale il tribunale liquida il compenso dell’amministratore giudiziale dev’essere revocato. In proposito, la corte d’appello di Lecce ha sostenuto (4) che «in applicazione di quanto disposto dall’art. 1709 c.c., a tale liquidazione deve invece provvedere l’assemblea condominiale quale organo deliberante del condominio-mandante ovvero pervenirsi tramite intesa tra le parti e solo in mancanza di ciò il diritto al compenso va fatto valere in sede contenziosa, la qual cosa sta a significare che tale diritto va azionato nell’ambito di un normale procedimento di cognizione dinanzi al giudice ordinario mediante l’esperimento di una normale azione di pagamento».

Sorgono spontanei, a questo punto, i seguenti interrogativi: come può esistere un mandatario dei condòmini se l’incarico viene conferito ad opera del tribunale? Come può esservi un mandatario dei condòmini se l’assemblea, per inerzia decisionale, sia perciò impossibilitata a conferire l’incarico gestionale? Non può, dunque, ritenersi che il fiduciario giudiziale sia un mero mandatario dei condòmini quando sia stato nominato in forza di provvedimento giudiziale. Non consegue, quindi, la legittimazione dei suoi poteri da un mandato privatistico ad opera dell’assemblea condominiale bensì dal conferimento della nomina giudiziale.

Inoltre, seguendo la linea demarcata dall’impostazione giurisprudenziale testé citata, si verificherebbero i seguenti inconvenienti di ordine pratico.

a) L’amministratore neonominato dovrebbe convocare un’apposita assemblea per ivi negoziarne le spettanze professionali con i condòmini. Ci chiediamo come potrà raggiungersi l’in idem placitum quando l’amministratore giudiziario si immette in una realtà turbolenta dove, nella quasi totalità dei casi, l’assemblea è inerte, accidiosa od addirittura inesistente? È lecito, a questo punto, chiedersi: con chi dovrà interloquire il nominato amministratore per pervenire alla determinazione delle sue competenze professionali?

b) Ipotizziamo, invece, che una maggioranza assembleare si sia ricompattata e spieghi gli effetti giuridici che le sono proprii: l’amministratore dovrà quasi certamente soccombere ai voleri dell’assemblea poiché è indubbio che la stessa mirerà a mercanteggiare notevolmente le spettanze; o, addirittura, non converrà su alcuna delle soluzioni economiche prospettate dal neoinvestito gestore, il quale, pur di non intraprendere un dispendioso contenzioso teso alla definizione dei suoi onorari professionali, si vedrà costretto ad accettare un esiguo riconoscimento economico avanzato dall’assemblea.

Non intravediamo nessuna ratio che possa plausibilmente spiegare perché l’amministratore giudiziale debba essere vessato e al fine di ottenere riconosciuto l’equo compenso per la prestazione effettuata debba sobbarcarsi l’onere di anticipare danari per l’instauranda lite e, semmai, vedere, al termine del contenzioso, compensate le spese di giustizia. Per queste considerazioni dissentiamo dall’assunto poc’anzi richiamato perché privo di pratici fondamenti. Sentiamo di aderire, invece, con quanto statuito dal tribunale di Ariano Irpino nell’aver predeterminato nel provvedimento di nomina le competenze professionali spettanti al gestore giudiziale.

In conclusione, va sottolineato che anche se le competenze vengono stabilite nel decreto camerale inaudita altera parte, l’interessato potrà sempre utilizzare le garanzie procedurali esperendo il reclamo ex art. 739 c.p.c. o, altrimenti, ottenere il riesame del decreto per gli effetti dell’art. 742 c.p.c.; così come quando la parcella liquidata nel decreto giudiziale appaia vistosamente sproporzionata ed esosa rispetto agli ordinari cànoni, i condòmini potranno avvalersi dei mezzi riconosciuti dall’ordinamento processuale per domandarne la riduzione. Ed allora ci sembra trovi conforto la soluzione adottata nel provvedimento annotato e da noi condiviso: se preesistono nell’ordinamento giuridico le garanzie per la tutela dei condòmini, per quale ragione l’amministratore giudiziario dovrebbe imbarcarsi in una rotta dal malagevole ed intricato approdo per ottenere aliunde il compenso per l’attività commessagli dall’autorità onde trae la nomina?

– N o t e –

(*) Nota a decreto camerale Trib. Ariano Irpino 14 ottobre 1997, in Giurisprudenza di merito 1999, 2, 279, Spunti riflessivi in tema di amministrazione giudiziaria ex art. 1105 c.c.

(1) La dottrina più accreditata ritiene che anche nei condominii minimi, vale a dire quelli con meno di cinque partecipanti, l’amministratore possa essere nominato dall’autorità giudiziaria nelle ipotesi previste dall’art. 1105, comma 4, c.c. Vd., fra gli altri, Terzago, Il condominio, Milano, 1993, 461.

(2) Per la giurisprudenza volta a sostenere l’applicabilità dell’art. 1105 c.c. ai condominii minimi, cfr. Trib. Catanzaro 18 luglio 1956, in Calabria giud., 1956, 307; Cass. 25 giugno 1991, n. 7126, in Arch. loc., 1992, 322; Cass. 26 maggio 1993, n. 5914, ivi, 1994, 321.

(3) In tali sensi vd. Trib. Bari 14 marzo 1977, in Riv. dir. proc., 1977, 741; App. Lecce, sez. Taranto, 3 maggio 1995, in Arch. loc., 1996, 73. In senso contrario, e cioè favorevole alla predeterminazione delle competenze (dovute all’amministratore giudiziale) nel provvedimento di nomina, cfr. Trib. Vicenza 28 gennaio 1971, in Nuovo dir., 1972, 840, con annotazione adesiva di M. Zaccagnini.

 (4) App. Lecce 3 maggio 1995, cit. a nt. 3.

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