E’ OBBLIGATORIO REDIGERE IL VERBALE QUANDO L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO NON ADOTTA ALCUNA DELIBERAZIONE?

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione; la S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).

Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014

– FULVIO PIRONTI –

Il provvedimento giurisdizionale suesteso offre l’occasione per rimeditare una questione di notevole interesse afferente alla disciplina del condominio edilizio: il verbale deve essere redatto anche quando l’assemblea, pur regolarmente costituita, non negozia alcuna decisione? In proposito, si rileva un indirizzo giurisprudenziale di merito orientato a ritenere che nessun obbligo giuridico di verbalizzazione grava in capo all’organismo collegiale quando lo stesso non pone in essere deliberazioni (cfr., per tutte, Trib. Bologna 8 gennaio 1992, in Arch. loc. 1993, 333) poiché in tal caso non vi può essere dissenso da tutelare con il diritto di impugnativa; ne discende sia l’insussistenza dell’obbligo di comunicazione del verbale assembleare da parte dell’amministratore, sia la carenza di interesse processuale e sostanziale del condomino assente all’impugnativa ex art. 1137 c.c. attesa l’inesistenza di un atto deliberativo idoneo a ledere qualsivoglia diritto.

La giurisprudenza di legittimità è volta a reputare che la redazione per iscritto del verbale d’assemblea condominiale non è sancita a pena di nullità (v., in tali esatti sensi, Cass. 29 gennaio 1970, n. 196, in Riv. giur. edilizia 1970, I, 926; Cass. 16 luglio 1980 n. 4615). In contrario avviso, l’odierna pronuncia asserisce che la consacrazione delle operazioni collegiali in un verbale assembleare è senz’altro utilmente diretta a palesare certezza e trasparenza; e che anche quando l’organo collettivo non perfeziona alcun deliberato deve essere in ogni caso redatto il verbale d’assemblea perché, diversamente, verrebbe a configurarsi un vizio di forma deducibile di impugnativa nei modi e termini prescritti dall’art. 1137 c.c. Questo perché i partecipanti al condominio «potrebbero – è dato rinvenire nell’articolata motivazione – avere interesse a denunciare ed a far accertare la irregolarità della interruzione di un procedimento che invece era valido e che doveva portarsi a compimento». Occorre quindi consentire ad ogni condomino di conoscere e verificare l’esatto espletamento delle attività assembleari affinché possa, eventualmente, intraprendere ogni opportuna iniziativa; pertanto le risultanze e le discussioni emerse in seno all’assemblea devono obbligatoriamente essere relazionate per iscritto quand’anche non racchiudano o non concretizzino provvedimenti decisori.

Tuttavia, tale posizione interpretativa non appare condivisibile. Preme sottolineare in questa sede che l’obbligo inderogabile di provvedere alla stesura degli atti deliberativi (aventi contenuto strettamente decisorio) discende sia dall’art. 1136, comma 7, c.c. in forza del quale «delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale» il cui intento è quello di evitare dubbi sul contenuto dei provvedimenti presi, sia dall’art. 1137, comma 3, c.c. secondo cui l’opposizione alle delibere condominiali può esperirsi entro il termine perentorio di trenta giorni «dalla data di comunicazione per gli assenti» con ciò intendendosi, ancorché implicitamente, che dev’essere soddisfatta l’esigenza dell’invio di copia del verbale al condomino assente; diversamente le deliberazioni non diverrebbero mai definitive e, quindi, produttive di effetti giuridici per mancanza di impugnativa.

Nessun disposto normativo, invece, sembra imporre la redazione e comunicazione dei verbali assembleari privi di contenuti decisori (compilati, quindi, in assemblee condominiali regolarmente costituite che, pur incentrando l’analisi, discussione e votazione sull’oggetto delineato nell’avviso di convocazione, tuttavia non conseguono alcun provvedimento). Non è superfluo precisare che i lessicologi G. Devoto – G. Oli, Vocabolario illustrato della lingua italiana, I, Milano 1982, 752, attribuiscono al lemma «deliberare» il contenuto semantico di «esprimere una decisione riguardo a un programma, ad una linea di azione o di condotta, dopo opportuna discussione o ponderazione». A nostro modo di vedere, i verbali assembleari – cioè gli involucri destinati a conferire forma agli atti deliberativi – potrebbero essere ordinati come segue: a) verbali racchiudenti deliberazioni con contenuto negoziale dirette a costituire, modificare, confermare, autorizzare, rigettare nonché estinguere – previa discussione e votazione – una realtà od un rapporto giuridico; b) verbali racchiudenti deliberazioni prive di contenuto negoziale dirette a programmare, conoscere o verificare – previa ricognizione dei valori millesimali e delle presenze favorevoli – la fattibilità e l’attuabilità di una realtà o di un rapporto giuridico; c) verbali privi di deliberazioni ma racchiudenti le diversificate posizioni unilaterali degli intervenuti; d) verbali racchiudenti l’esperimento assembleare infruttuoso per insufficienza del quorum costitutivo o per totale diserzione dei condòmini. Il verbale non è altro che quel documento probatorio diretto a registrare l’iter formativo assembleare ed a contenere la traduzione delle volontà decisorie (maggioritarie, unanimi o totalitarie) espresse dai partecipanti al condominio nel corso di una riunione; esso, mentre da un canto attribuisce certezza ed efficacia al deliberato assunto, dall’altro permette al condomino interessato di ricorrere all’autorità legale per ottenerne l’annullamento della decisione in esso compresa perché ritenuta pregiudizievole.

Ipotizziamo, ora, che un’assemblea dei condòmini, convocata per assumere una decisione su proposta indicata nell’ordine del giorno, si costituisca regolarmente e purtuttavia non prenda alcuna decisione; il contenuto del verbale riflettente le singole e diversificate posizioni espresse dai condòmini (ad esempio, incertezza sulla posizione da assumere; astensione dal voto per i più svariati motivi; inespressione del voto perché il delegato, impreparato sulla problematica, ravvisa la necessità di consultarsi con il delegante; indifferenza per la decisione da assumere; volontà di inalterare lo stato di cose; etc.) deve considerarsi o meno deliberazione presa?

In effetti, i condòmini, pur non concorrendo alla formazione di una maggioranza unitaria, hanno esternato differenti posizioni circa la decisione da negoziare. Non vi è, comunque, espressione decisoria (maggioritaria) proveniente da una pluralità di soggetti intervenuti all’assemblea. La proposta racchiusa nell’ordine del giorno non viene tramutata in effettivo deliberato; vengono tuttavia trascritte nel verbale le opinioni dichiarate dai condòmini. Non sembra rinvenirsi nella legislazione codicizia alcuna norma che obblighi la redazione e comunicazione di un simile verbale ai condòmini assenti poiché nessuna deliberazione risulta essere stata effettivamente presa. Invero gli artt. 1136 c.c. e 1137, comma 1, c.c. fanno esplicito riferimento alle «deliberazioni prese» o, meglio, alle decisioni negoziate dall’ente collettivo mediante volontà maggioritaria tese a costituire, modificare od estinguere un rapporto giuridico. Dovremmo opinare che i risultati dei lavori assembleari non concretantisi nell’adozione di effettive deliberazioni non debbano obbligatoriamente essere verbalizzati né notiziati agli assenti; ne consegue l’inesperibilità dell’azione ex art. 1137 c.c. Va, peraltro, soggiunto che in assenza di atto deliberativo nessuna lesione nei diritti può essere cagionata.

Ci sembra, tuttavia, di poter affermare che la legislazione codicistica in materia di condominio negli edifici contempla alcuni disposti nelle cui pieghe si rinviene, seppure implicitamente, non l’obbligatorietà sibbene la necessarietà della redazione e comunicazione agli assenti dei verbali spogli di adozioni deliberative affinché i condòmini interessati possano intentare le iniziative del caso. Orbene, l’art. 1105, comma 4, c.c. dispone che quando «non si forma una maggioranza» in seno all’assemblea per deliberare sulla conservazione delle cose comuni «ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria» perché provveda in camera di consiglio. È dato rilevare che il ricorso non potrà essere accolto se non verrà provato che l’assemblea sia stata previamente convocata e che, quantunque si sia regolarmente costituita, nessuna maggioranza deliberativa in seno ad essa si è formata. Si rende necessario dimostrare all’autorità giudiziaria – mediante l’allegazione al ricorso – l’esito assembleare racchiuso nel verbale (in cui traspare l’inerzia dell’organismo collegiale).

Anche l’art. 1129, comma 1, c.c. sancisce che quando i condòmini di un edificio sono più di quattro l’assemblea ha l’obbligo di nominare un amministratore; quando a ciò non intenda provvedere, l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria mediante ricorso anche di un solo condomino. In questo caso si ravvisa parimenti la necessità di rappresentare all’autorità legale i negativi effetti della riunione assembleare (dovuti, ad esempio, perché gli intervenuti si astengano dalla votazione oppure perché vi è un’eguaglianza di voti contrari e favorevoli, etc.).

Ancora, l’art. 1138, comma 1, c.c. prevede che negli edifici con oltre dieci partecipanti dev’essere formato un regolamento di condominio; diamo per supposto che il regolamento venga ad essere oggetto di esame in assemblea per conseguirne la naturale approvazione; non formandosi – a causa dei divergenti pareri espressi dagli intervenuti – la maggioranza prescritta per legge è evidente che l’interessato sarà legittimato – avendo cura di esibire all’autorità giudiziaria copia del verbale racchiudente l’inazione collettiva – a poter domandare l’adozione giudiziale del regolamento. Sono questi solo alcuni dei casi in cui la stesura del verbale assembleare viene a rendersi dichiaratamente necessaria al fine di soddisfare l’esigenza probatoria.

Conclusivamente, crediamo possa agevolmente ritenersi che la mancata redazione del verbale assembleare privo di elementi decisori non integri un vizio di forma: ciò in quanto l’obbligo di verbalizzazione delle decisioni collegiali è sancito per le deliberazioni prese, non, invece, quando l’assemblea sia incapace di porre in essere volontà decisorie. Ad ogni modo la redazione del verbale spoglio di adozione deliberativa appare senz’altro necessaria quando l’interessato intenda avviare le cennate procedure camerali.

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(*) Nota a Cassazione civile, 22/05/1999 n. 5014, sez. II, in Giustizia civile 1999, 11, 2973, È obbligatorio redigere il verbale quando l’assemblea di condominio non adotta alcuna deliberazione?

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