SULLA NATURA PERTINENZIALE DEL SOTTOTETTO

Il sottotetto – quando il contrario non si evinca dal titolo e non sia dimostrata per le sue caratteristiche strutturali e funzionali la destinazione ad un servizio comune – appartiene di regola al proprietario del piano più elevato del quale è una pertinenza in quanto, rispetto ad esso, assolve una funzione isolante e protettiva. Ne discende che, in assenza di una specifica ed autonoma destinazione del bene, il sottotetto deve considerarsi ricompreso nella vendita dell’appartamento quando sia stata espressamente prevista l’alienazione delle pertinenze.

Tribunale Ariano Irpino, 28 agosto 1998

FULVIO PIRONTI

1. Con il suesteso provvedimento il giudice istruttore presso il tribunale di Ariano Irpino (in funzione di giudice unico) ha ritenuto uniformarsi all’ormai consolidato orientamento della Corte di legittimità incline a considerare il sottotetto pertinenza esclusiva del piano più elevato. Il giudicato, espressione di un pregevole indirizzo interpretativo, va segnalato in quanto affronta in maniera compiuta e puntuale la problematica relativa alla titolarità del sottotetto.

La fattispecie, oggetto della sentenza in annotazione, merita di essere brevemente riassunta. Con atto pubblico un’impresa costruttrice alienava un appartamento posto al piano più elevato di un edificio in condominio unitamente ad un garage; dette porzioni immobiliari venivano trasferite per la piena ed esclusiva proprietà con i relativi accessori, pertinenze, servitù attive e passive esistenti ed i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni. Tuttavia, la venditrice ometteva di consegnare all’acquirente il vano sottotetto situato al disopra dell’unità abitativa che pure doveva considerarsi incluso nel contratto di vendita costituendo di esso una pertinenza. Fallite le vie bonarie, l’acquirente domandava al tribunale voler dichiarare ceduta la proprietà del sottotetto quale pertinenza del sottostante appartamento. Il giudice istruttore disponeva la consulenza tecnica richiedendo chiarimenti circa la naturale destinazione del locale indicato nell’atto introduttivo come «sottotetto» e se lo stesso costituisse autonoma unità catastalmente individuata; se, infine, l’anzidetto vano fosse legato all’alienato appartamento da vincolo pertinenziale.

2. La sentenza in epigrafe muove dalle premesse che la porzione immobiliare in oggetto altro non è che una camera d’aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto a falda spiovente e, in basso, dal solaio divisorio ricoprente gli ambienti del piano più elevato; non riveste, quindi, peculiarità strutturali e costruttive tali da poterne consentire l’utilizzo come autonoma entità immobiliare in quanto impraticabile – e, pertanto, indubitabilmente inabitabile – in conseguenza della esigua illuminazione ed areazione, della limitata altezza e del disagevole accesso. Ne deriva che il sottotetto assolve una funzione protettiva del piano più elevato; è, più segnatamente, un’intercapedine posta tra la copertura terminale ed il solaio dell’ultimo piano avente la preponderante funzione isolante e difensiva del piano immediatamente sottostante dalle mutazioni climatiche (calure estive, rigidità invernali e penetrazioni di umidità) (1). In tal guisa il sottotetto viene ad essere annesso all’unità abitativa situata all’ultimo piano e non alla copertura dell’edificio che ha, a sua volta, una funzione autonoma e distinta.

3. A tal proposito la giurisprudenza ha chiarito che il criterio secondo il quale il sottotetto di un edificio in condominio apparterrebbe di regola al proprietario del piano più elevato è applicabile nei casi in cui il contrario non si evinca dal titolo (2). L’appartenenza del bene va quindi determinata in base al titolo; in difetto, poiché il sottotetto non è incluso nel novero delle parti comuni, la presunzione di condominialità può operare unicamente nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche tipologiche e strutturali, obiettivamente deputato – seppure soltanto potenzialmente – all’utilizzo comune.

Quando il sottotetto non serve alla copertura dell’edificio non può essere ricompreso fra le parti indispensabili all’uso condominiale; esso assolve esclusivamente la funzione isolante o protettiva del piano più elevato, costituendo di esso pertinenza. Può, tuttavia, avere dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l’impiego come vano autonomo ed in tal caso la proprietà del sottotetto potrà essere definita solo in base ad un titolo.

4. Il giudicante monocratico presso il tribunale di Ariano Irpino ha considerato recte et iure il sottotetto pertinenza dell’ultimo piano in elevazione. Il locale – si rileva nella decisione – non può costituire un’autonoma entità immobiliare per le particolari caratteristiche strutturali ed in quanto bene non censito presso l’ufficio tecnico erariale. Nemmeno può essere applicata la presunzione di comunione sul vano in discorso perché non oggettivamente destinato agli usi condominiali. In proposito è utile ribadire che il sottotetto non può essere di utilizzo collettivo in quanto non compreso nell’elenco delle parti comuni dell’edificio fondamentali per la sua esistenza (art. 1117, n. 1, c.c.) né in quello delle parti necessarie all’uso comune (art. 1117, n. 2, c.c.). All’uopo è utile adesso fermare l’attenzione su alcuni aspetti significativi delineati nella relazione tecnica giudiziale recepita nella motivazione. In essa si rinviene che l’altezza massima del vano sottotetto è di mt. 1,67 nel punto più alto mentre l’altezza media è pari a cm. 91. L’ambiente non riceve areazione e luminosità mediante una minuta apertura lucifera a forma trapezoidale; dall’elaborato peritale si evince che il vano in discorso è un «palco morto o camera d’aria».

Orbene, acclarato che il vano sottotetto non è un autonomo ente immobiliare sibbene camera d’aria dell’unico appartamento sottostante ed attesoché la vendita ex art. 1477 c.c. salvo patto contrario (qui mancante) comprende anche le pertinenze, il giudice di Ariano Irpino ha irreprensibilmente ritenuto alienata la res in disamina in favore della parte attorea. Tale pronunzia è, a nostro sommesso avviso, inequivocabilmente retta e va pienamente condivisa.

5. Non è secondario soggiungere che il nesso pertinenziale fra il piano più elevato ed il vano sottotetto scaturisce dal dettato sancito dall’art. 818, comma 1, c.c. il quale dispone che «Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale ricomprendono anche le pertinenze». La disposizione – espressione del principio accessorium sequitur principale – sottolinea che gli atti ed i rapporti aventi ad oggetto il bene principale si riferiscono anche alla res pertinenziale a meno che non sia disposto diversamente. Val la pena precisare che per le pertinenze opera la presunzione legale per cui, salvo prova contraria, i rapporti relativi alla res principale si intendono estesi alle pertinenze.

V’è da rammentare altresì che l’art. 817, comma 1, c.c.qualifica «pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio… di un’altra cosa». Ne discende che sono ricompresi nel concetto di pertinenza i beni posti in durevole rapporto di subordinazione con altri per servire al migliore uso di questi e che possono essere separati senza alterazione dell’essenza e della funzione del tutto. Ex quo consequitur, con cristallina chiarezza, che il sottotetto è – quando non costituisca un’autonoma entità immobiliare – una pertinenza edilizia della res principale (id est: dell’appartamento sottostante) assoggettata alla disciplina degli artt. 817 e 818 c.c.

Le norme del codice menzionate sono in rapporto di stretta connessione con l’art. 1477 c.c. Tale disposto prescrive che il venditore deve consegnare al compratore la cosa (principale) nello stato in cui si trova all’atto della vendita unitamente agli accessori, le pertinenze ed i frutti ad essa relativi salvo che questi siano stati espressamente esclusi ovvero siano stati considerati ad essa non inerenti. Qualora il venditore contesti l’esistenza del vincolo pertinenziale, il compratore dovrà provare la nascita dell’anzidetto nesso (3).

6. Per apprezzare appieno la portata della decisione in rassegna è opportuno ripercorrere – se pur fugacemente – l’ormai radicata tendenza giurisprudenziale di legittimità. Uno dei primi giudicati risale al 1961 (4): con esso la Corte suprema ebbe a statuire che il sottotetto, poiché «assolve una funzione isolante protettiva del piano più elevato, deve ritenersi come una pertinenza di questo». In altra pronuncia concernente identica controversia (5) il medesimo giudicante – uniformandosi alla precedente statuizione – sancì che «il solaio a sottotetto, non servendo da copertura dell’edificio, non può comprendersi nel novero delle parti comuni di esso» (6).

Con decisione del 1980 (7) venne sostenuto che il sottotetto «poiché assolve una funzione isolante protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza, qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa». Più tardi venne precisato che «il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso… e, quindi, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo» (8). Le decisioni succedutesi sono sostanzialmente costanti sino al recentissimo giudicato (9) con cui il Supremo Collegio ha stabilito per l’ennesima volta che «il sottotetto di un edificio può considerarsi una pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo o dall’umidità mediante la creazione di una camera d’aria».

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N o t e

(*) Nota a sentenza pubblicata in Giurisprudenza di merito, 1999, 8, ed. Giuffrè

(1) Per meglio comprendere la natura del sottotetto è necessario differenziare le tipologie edilizie di seguito indicate. Premettiamo che il Devoto-Oli, Vocabolario illustrato della lingua italiana, II, 1982, chiarisce il lemma «sottotetto» definendolo lato sensu «soffitta o complesso di ambienti sussidiari posti immediatamente al di sotto del tetto di un edificio». Da un’angolazione prettamente tecnica il «sottotetto» è l’ambiente ricavato al disotto del tetto volto a difendere gli ambienti sottostanti dalle condizioni climatiche. Il «palco morto» – altrimenti denominato «soppalco» o anche «camera d’aria» – è un vano costruito al disotto della copertura terminale per preservare gli ambienti immediatamente sottostanti dal caldo e dal freddo; è inutilizzabile come deposito in quanto è quasi sempre inaccessibile ed è diviso dall’ambiente sottostante da una soffittatura costituita da materiali leggeri. La «soffitta», tipicamente contrassegnata dalla inabitabilità, può essere sfruttata ed adibita ad uso deposito. Dissomiglia marcatamente dalle cennate tipologie la «camera a tetto» – ab initio battezzata «mansarda» dal suo ideatore, l’architetto francese Mansart – in quanto concepita per la piena abitabilità.

(2) In tali esatti termini cfr. Cass. 13 ottobre 1971, n. 2886, in Sforza Fogliani e Maglia, Il codice del condominio negli edifici, Piacenza, 1993, 687.

(3) In questi sensi v. Cass. 5 ottobre 1983, n. 5790, in Giust. civ. Mass., 1983, fasc. 9.

(4) Cass. 11 novembre 1961, n. 2646, in Foro it., 1962, I, 234.

(5) Cass. 26 maggio 1964, n. 1285, in Foro it., 1964, I, 1881.

(6) Per la giurisprudenza di legittimità non più recente tesa a considerare il sottotetto pertinenza del piano più elevato, v. Cass. 31 maggio 1964, in Riv. giur. edilizia, 1964, 1203. Per la magistratura di merito pregressa, v., ex multis, App. Milano 9 ottobre 1962, in Mon. trib., 1962, 1915: con siffatta sentenza la corte milanese ha puntualizzato che «il solaio sovrastante l’ultimo piano di un edificio in condominio e situato sotto il tetto dell’edificio stesso, non è pertinenza del tetto e quindi, salvo titolo o destinazione contraria, appartiene al proprietario dell’ultimo piano»; Trib. Roma 18 luglio 1962, in Nuovo dir., 1963, 634, ha asserito che «il sottotetto di un edificio in condominio non rientra fra le parti comuni, ma appartiene, salvo patto contrario, al proprietario dell’ultimo piano».

(7) Cass. 14 febbraio 1980, n. 1106, in Giust. civ. Mass., 1980, fasc. 2.

(8) V., in extenso, Cass. 22 aprile 1986, n. 2824, in Giust. civ. Mass., 1986, fasc. 4 e, negli stessi identici sensi, Cass. 18 ottobre 1988, n. 5668, ivi, 1988, fasc. 10.

(9) Cass. 7 febbraio 1998, n. 1303, in Arch. loc., 1998, 385. Per una cognitio bastevole del costante filone giurisprudenziale di legittimità prodotto nell’ultimo decennio, v. Cass. 16 novembre 1988, n. 6206, ivi, 1989, 287; Cass. 8 agosto 1990, n. 8040, in Giust. civ. Mass., 1990, fasc. 8; Cass. 23 maggio 1991, n. 5854, in Giust. civ., 1992, I, 149; Cass. 29 agosto 1991, n. 5854, ivi, 1992, I, 150, con nota di M. De Tilla; Cass. 29 ottobre 1992, n. 11771, in Giust. civ. Mass., 1992, fasc. 10; Cass. 15 giugno 1993, n. 6640, ivi, 1993, 1031; Cass. 15 maggio 1996, n. 4509, in Arch. loc., 1996, 719. Per la magistratura di merito, orientata nel medesimo senso, cfr., ex plurimis, Trib. Milano 28 maggio 1992, ivi, 1992, 810 e Trib. Avellino 5 giugno 1995, ivi, 1995, 866. Per un’esaustiva trattazione panoramica della tematica sotto il versante dottrinario, si leggano i seguenti contributi interpretativi: Pappa Monteforte, Problemi di disciplina del sottotetto, in Dir. giur., 1986, 539; Di Pompeo, Considerazioni sulla natura giuridica controversa del sottotetto negli edifici in condominio, in Riv. dir. civ., 1989, 342; nonché Balzani, Il sottotetto, in Arch. loc., 1995, 31.

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