CRISI DEL CONDOMINIO MINIMO ED INTERVENTO SOSTITUTIVO DEL GIUDICE CAMERALE

In forza del rinvio alle norme sulla comunione sancito dall’art. 1139 c.c. ricorrono i presupposti per provvedere in sede di volontaria giurisdizione nei casi contemplati dall’art. 1105, comma 4, c.c. alla nomina di un amministratore giudiziario ad acta negli enti condominiali costituiti da due partecipanti.

In tema di condominio cosiddetto minimo il tribunale può nominare, stante l’inerzia dell’organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l’esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti (finalizzate, nel caso di specie, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall’assemblea e dai compartecipanti.

Tribunale Foggia, 30/10/2000

Bustone c. Iacp Foggia

– FULVIO PIRONTI –

1. È opportuno ripercorrere, ai fini di una maggiore comprensione della questione, la vicenda che ha dato luogo al giudizio camerale conclusosi con il decreto in epigrafe. Mediante ricorso ex art. 1105 comma 4 c.c. l’istante rappresentava al tribunale di Foggia di essere proprietaria di un appartamento ricompreso in un edificio condominiale minimo costituito da quattro unità immobiliari (di cui i restanti tre alloggi erano di proprietà dell’Istituto autonomo case popolari di Foggia); lamentava che l’edificio abbisognava di urgenti opere di ristrutturazione e consolidamento alle strutture portanti in quanto le stesse evidenziavano diffuse e vistose lesioni; precisava di aver convocato, nell’inerzia e trascuranza dell’altro condomino, assemblea straordinaria affinché venissero deliberati i lavori improcrastinabili finalizzati a scongiurare un ulteriore aggravamento delle strutture edificiali senza sortire, purtuttavia, esito alcuno in quanto la stessa venne disertata dal restante condomino (*).

2. Sul fondamento di tali premesse domandava l’emissione dei seguenti provvedimenti di volontaria giurisdizione: in via principale ordinare all’Istituto autonomo case popolari l’esecuzione delle urgenti opere manutentive atte a ripristinare l’immobile; in via gradata nominare un amministratore giudiziario ad acta conferendogli i poteri indispensabili per il coordinamento e l’esecuzione dei lavori straordinari idonei ad evitare l’ulteriore perimento dell’edificio. A conferma del rovinoso stato dell’edificio offriva in comunicazione ordinanza sindacale di sgombero e relazione peritale redatta dall’ingegnere dell’ufficio tecnico comunale.

La soluzione cui perviene il decreto camerale in epigrafe ci induce a riflettere sulle problematiche riguardanti i poteri dell’amministratore nominato auctoritate iudicis in forza dell’art. 1105 comma 4 c.c. (1) e la formazione delle delibere assembleari nei condominii costituiti da due partecipanti (cosiddette collettività minime).

Il collegio foggiano sembra aderire all’orientamento giurisprudenziale minoritario incline a considerare l’amministratore giudiziario nominato ad acta organo del condominio, perciò svincolato dalle decisioni assembleari e sottoposto al controllo dell’operato da parte del tribunale (2). Secondo tale indirizzo, l’amministratore nominato affinché supplisca l’inerzia dei condòmini nella gestione del bene comune non può qualificarsi semplice mandatario dei partecipanti quando sia investito dall’autorità giudiziaria perché egli non riceve la legittimazione dei suoi poteri da un mandato fiduciario conferito dall’assemblea (quindi di natura privatistica) sibbene dal decreto camerale di nomina; la natura delle sue funzioni assume una configurazione derivata dalla specialità dell’ufficio che la legge demanda all’autorità giurisdizionale al fine di tutelare l’ordinata amministrazione degli edifici privati.

Quando il giudice camerale interviene con finalità sostitutorie nella gestio della res communis nominando un amministratore (3) che si premuri di adottare i provvedimenti necessari – si adoperi, quindi, acché sia eliminato il difetto di formazione della maggioranza deliberativa, attui le delibere assembleari precedentemente adottate ed ineseguite, ripristini l’ordine compromesso dalle prevaricazioni di alcuni condomini, dirima ogni dissidio con riguardo all’amministrazione contabile, espella, in definitiva, la stasi – il medesimo incarna l’assemblea avocandone le attribuzioni ed agisce in virtù di poteri scaturenti direttamente dal decreto di nomina rispondendo dell’operato soltanto al giudice (4). Nella Relazione del Guardasigilli al Re (n. 520) si afferma, con riguardo all’art. 1105 c.c., che vi è «inerzia dell’amministrazione per non essere presi o attuati i provvedimenti necessari per la conservazione della cosa comune e si invoca l’autorità giudiziaria perché supplisca a tale inerzia. Il provvedimento che il giudice emette, in questo caso, ha carattere essenzialmente amministrativo» (5).

In quest’ottica interpretativa si è esattamente posto in evidenza che l’amministratore nominato ex art. 1105 c.c. gestisce ed assume decisioni – quale titolare di ufficio privato con funzioni amministrative – senza tener conto dell’eventuale volontà assembleare manifestata dalla maggioranza dei partecipanti; il medesimo mentre da un canto non ha alcun obbligo di convocare l’assemblea né di tentare conciliazioni, dall’altro è facultato a poter espletare ogni atto di ordinaria amministrazione prescindendo da qualsiasi autorizzazione assembleare (6). L’amministratore giudiziale, inoltre, deve richiedere al magistrato le necessarie autorizzazioni per l’esecuzione di opere innovative e per l’espletamento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (7), presentare periodiche relazioni illustrative sull’andamento gestionale, compilare il bilancio di previsione e rendere il conto della gestione accludendovi i documenti giustificativi di spesa; alla scadenza prevista nel decreto di nomina il magistrato camerale deciderà, sulla scorta delle informazioni conclusive rappresentategli dall’amministratore, se revocare la sottoposizione giudiziale all’ente condominiale o, altrimenti, prorogare la stessa per una determinata temporalità confermandogli l’incarico gestorio (8).

Nella stessa scia di pensiero si è incisivamente argomentato che l’amministratore «sostituisce l’assemblea, prescinde da essa e si regola in virtù dei poteri datigli dall’autorità giudiziaria»; per cui quando vi è «un conflitto da appianare, una inerzia da vincere, delle irregolarità da accertare, talché sarebbe illogica una sua sottoposizione al volere assembleare» (9). Si è anche tentato di delineare la natura del rapporto intercorrente fra il giudice camerale e l’amministratore giudiziario; in proposito si è osservato che quando il medesimo viene nominato per gli effetti dell’art. 1105 c.c. «è investito di un mero ruolo mediano e coordinatorio» fra l’autorità giudiziaria onde proviene la nomina e l’entità plurisoggettiva; non può considerarsi destinatario di generiche ed imprecisate autonomie decisorie in quanto deve «uniformarsi sempre al volere giudiziale dalle cui direttive è strettamente vincolato» (10). È necessario, quindi, che il magistrato camerale demandi al fiduciario giudiziale precisi còmpiti slegandolo dal parere inconcludente dei condòmini e dall’assemblea riottosa; questi dovrà rapportare all’autorità giudiziaria il decorso dell’attività amministrativa, eventuali resistenze ed il sopravvenire di nuovi eventi per consentire alla stessa di riguardare, mediante l’emissione di successivi decreti modificativi, le direttive impartitegli.

3. In aperto contrasto con la linea interpretativa dianzi tratteggiata è andata evolvendosi una corrente giurisprudenziale secondo cui l’amministratore giudiziario non è altro che un mandatario dei condòmini i cui poteri non travalicano l’ordinaria amministrazione; sicché egli deve rispondere del compimento di ogni atto gestionale esclusivamente nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione in forza dei princìpi normati in tema di mandato (11). Sennonché la natura delle funzioni previste per l’amministratore di nomina assembleare non muta quando il medesimo viene designato dall’autorità giudiziaria perché le attribuzioni sono precisate dalla normativa condominiale; ne consegue che il giudice non ha il potere di ampliarle, modificarle o comprimerle e pertanto deve limitarsi a nominare il soggetto al quale dette funzioni sono predeterminate ex lege.

È interessante ora esaminare, con riguardo agli enti condominiali minimi, gli effetti negativi che potrebbero derivarne qualora l’amministratore giudiziale sia considerato mandatario dei partecipanti. Il caso più frequente è quello in cui si richiede l’amministrazione giudiziaria in séguito alla mancata adozione di interventi edilizi allo stabile. È probabile che sin dall’inizio della nomina le adunanze assembleari convocate dall’amministratore per discutere e deliberare l’approvazione di opere conservative vadano reiteratamente disertate dai condòmini a causa della realtà gravida di devastanti dissidi cosicché l’attività amministrativa seguiterebbe ad essere paralizzata; è altresì probabile che l’assemblea non possa deliberare a causa della costante assenza di un condomino; può darsi, inoltre, il caso che l’assemblea, sebbene si costituisca con l’intervento dei due partecipanti, non approdi ad alcun deliberato a causa dell’elevato tasso di litigiosità.

Nelle ipotesi testé prospettate, peraltro indubbiamente verosimili, è difficile immaginare come l’amministratore giudiziario possa espletare i suoi uffici dal momento che, secondo l’indicato filone giurisprudenziale, nessun potere autonomo gli verrebbe riconosciuto dalla magistratura; la stessa, invero, dovrebbe limitarsi ad esercitare il potere sostitutivo concretantesi nella sola designazione dell’amministratore; ne discende che il medesimo non è legittimato a relazionare all’autorità giudiziaria la situazione di stallo richiedendo direttive ed autonomi poteri per il superamento della stessa.

Vi è da considerare, inoltre, che negli edifici costituiti da due condòmini – rispettivamente proprietari di un’unità immobiliare – è inusuale, per via della non obbligatorietà, la preesistenza delle tabelle millesimali (né le stesse risultano essere state predisposte dal costruttore-venditore, né commissionate ad opera dell’assemblea) o la predeterminazione di altro criterio ripartitivo (evincibile talvolta dai rogiti o dai processi verbali assembleari); la qual cosa non determina che ulteriore incertezza nella formazione delle delibere, nella validità delle assemblee e, soprattutto, nei criteri di ripartizione delle spese per cui non si esclude l’eventualità che i deliberati, inficiati da diverse patologie negoziali, prestino il fianco ad impugnative ex artt. 1137 e 1421 c.c. Si osservi, altresì, che le tabelle dei valori millesimali per essere produttive di efficacia debbono essere approvate, secondo consolidata ed univoca giurisprudenza, con l’assenso totalitario dei partecipanti: perciò, in presenza di annosi ed insanabili attriti, è prevedibile il disaccordo dei condomini nel caso in cui occorra affidare l’incarico di predisposizione delle tabelle millesimali ad un redattore di fiducia e, successivamente, nella fase approvativa delle stesse.

Si pensi ancora che ai sensi dell’art. 1138 c.c. sussiste l’obbligo di formare il regolamento di condominio – che contenga tra l’altro, in virtù dell’art. 68 disp. att. c.c., i criteri di ripartizione spese nell’allegata tabella millesimale – soltanto per gli edifici ricomprendenti oltre dieci partecipanti; sennonché parrebbe doversi escludere qualsiasi tutela nei riguardi del partecipante che abbia esperito ricorso volto all’adozione del regolamento giudiziale (facoltativo) nel condominio minimo; si tengano in conto, poi, anche le divergenze nell’eventuale determinazione di un criterio ripartitivo differente da quello millesimale (ad esempio in base alle superfici utili calpestabili, al volume, al numero dei vani catastali, etc.) da approvarsi anch’esso con consenso unanime. È evidente che nelle mentovate ipotesi l’amministratore giudiziario (reputato mandatario dalla riferita giurisprudenza) non avrebbe alcuna possibilità di aggirare la stasi radicatasi nel condominio minimo.

Va precisato che la collettività del condominio cosiddetto minimo è costituita da due partecipanti sebbene – non è superfluo rimarcarlo – le unità immobiliari possano essere più di due. Tanto in quanto la normativa codicizia è imperniata sul numero dei condomini intestatari degli immobili ricompresi nel plesso edificiale non, invece, sul numero delle unità immobiliari costituenti l’edificio. Da ciò sembra agevole argomentare che quando un edificio in condominio risulti composto, ad esempio, di undici appartamenti – di cui i primi sei attribuiti in proprietà esclusiva ad uno dei due condomini ed i restanti cinque di proprietà dell’altro – talune questioni troveranno adeguata regolamentazione nella disciplina prevista per le collettività condominiali minime.

In un recente scritto ponemmo l’accento sull’importanza dell’intervento sostitutivo operato dall’autorità giudiziaria in presenza di crisi insorte in seno ai condominii costituiti da due partecipanti; ritenemmo che in tali enti collegiali «non può esistere maggioranza ma necessaria unanimità nella formazione delle delibere assembleari» (12). Qualunque deliberato dev’essere adottato con l’assenso dei due partecipanti perché la maggioranza deliberativa, riconducibile al solo valore, verrebbe ad essere rappresentata da un solo condomino; dunque non può concretarsi la duplice maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c. (fondata sul sistema maggioritario misto e congiunto, quindi di teste e di valore).

In senso contrario si è affermato in giurisprudenza che in forza della norma di rinvio (art. 1139 c.c.) al condominio minimo andrebbe applicata la disciplina per l’amministrazione della comunione in generale (limitatamente agli art. 1105 comma 2 e 1106 comma 1) nel cui seno l’istituto condominiale costituisce una species (13); secondo tali disposizioni i quorum deliberativi dovrebbero essere computati tenendo conto solamente del valore di quota; si è sostenuto al riguardo che l’operatività, nel caso di edificio composto di due partecipanti, non potrebbe essere negata in quanto l’espressione sancita dall’art. 1139 c.c. «per quanto non espressamente previsto» dovrebbe essere intesa in senso sostanziale e ritenersi comprensiva sia dell’ipotesi della mancanza di disciplina che dell’ipotesi di inapplicabilità ad una determinato caso. Quindi gli atti deliberativi relativi all’ordinaria amministrazione della comunione sono presi a maggioranza dei partecipanti computata secondo il valore delle quote (o più esattamente, per quanto attiene al condominio minimo, in ragione dei valori millesimali di comproprietà od altro criterio ripartitivo).

Tuttavia il quadro interpretativo testé riferito troverebbe, a nostro modo di vedere, ristrettissima applicazione nella pratica. In precedenza abbiamo avuto modo di chiarire che nei condominii minimi (costituiti da due unità immobiliari) è quantomai rara la preesistenza delle tabelle millesimali perché non è sancito alcun obbligo di compilarle; a ciò si aggiunga che in molti casi le unità abitative sono di identica superficie (in effetti il condominio minimo tipico appare costituito, secondo le moderne tipologie costruttive, da due appartamenti di eguale estensione) e le spese sostenute dai condomini fino all’insorgere del disaccordo sono spesso fronteggiate, per bonario accordo, in egual misura. In caso di paralisi assembleare creatasi a causa delle diverse vedute in ordine, ad esempio, alla commissione di un intervento manutentivo straordinario di rilevante entità non resta altro che esperire, a cura del condomino interessato, il ricorso all’autorità giudiziaria. Ciò perché nessun partecipante possiede la maggioranza di valore richiesta dall’art. 1105 comma 2 c.c. e, conseguentemente, nessuna delibera potrà adottarsi.

In tal caso opererebbe l’art. 1101 comma 1 c.c. secondo cui «le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali» salvo contraria determinazione. Il disposto caratterizza la misura e l’entità della partecipazione economica al vincolo comunitario; qualora il vincolo o la normativa non dispongano alcunché i condomini potranno vincere la presunzione dimostrando di aver stabilito una disuguale attribuzione delle quote mediante delibera assembleare od altro atto idoneo.

Ora, nel caso in cui l’amministratore giudiziario (ritenuto mandatario dei partecipanti) si trovi in presenza di un condominio minimo le cui quote di valore appaiano sostanzialmente eguali, non intravediamo come possa eludere la stasi; si supponga il diverso caso in cui l’amministratore giudiziario non appena designato convochi l’assemblea dei comunisti ponendo all’ordine del giorno la realizzazione di opere conservative alle parti comuni; si ponga il caso che le quote dei partecipanti siano disuguali e che il condomino di maggioranza neghi l’assenso all’approvazione dei lavori straordinari; premesso che la delibera adottata si configurerà come atto negoziale avente contenuto negativo, anche in questa ipotesi permarrà la crisi e, quantunque il condomino di minoranza sia legittimato ad opporsi al deliberato ritenuto lesivo, il ruolo dell’amministratore giudiziario si rivelerà senz’altro inconsistente.

Né varrebbe obiettare che l’amministratore giudiziario è facultato, per gli effetti dell’art. 1135 c.c., a poter ordinare opere manutentive (sempreché rivestano carattere di urgenza) rendendosi anticipatario delle spese sostenute; nel qual caso avrebbe l’obbligo di riferire alla prima assemblea per chiedere la ratifica dei realizzati lavori e delle relative spese sostenute volta, tra l’altro, al reintegro di quanto anticipato; è verosimile pensare, tuttavia, che non avvenga alcuna ratifica a causa della recisa opposizione (o della semplice assenza), ad esempio, di un condomino; pertanto l’amministratore giudiziario dovrebbe recuperare coattivamente dal condomino quanto anticipato sobbarcandosi dei rischi economici che ogni contenzioso comporta; al riguardo temiamo che l’amministratore giudiziario difficilmente si avvalga della rammentata facoltà.

Ed allora nei casi dianzi tracciati quale senso avrebbe la disposizione codicistica prescrivente la nomina dell’amministratore giudiziale se questi non viene munito della necessaria decisionalità atta a ricomporre l’ordine condominiale turbato? Alla luce delle riflessioni che precedono non è affatto incongruo sostenere che la nomina dell’amministratore giudiziario nei casi contemplati dall’art. 1105 c.c. non importi alcuna utilità quando il medesimo sia qualificato mandatario dei condomini (similmente all’amministratore di elezione assembleare) ed il dovere del magistrato si conchiuda con un intervento sostitutivo concretantesi nella sola nomina dell’amministratore seguita dalla contestuale declaratoria di estinzione della procedura camerale. Deve peraltro rilevarsi che la compagine condominiale potrebbe talvolta ricavarne beneficio e quindi recuperare la propria operatività; tuttavia avremmo ragione di credere che tale ipotesi sia decisamente marginale ed isolata.

Conclusivamente, ci sembra di poter ritenere che l’amministratore giudiziario (considerato mandatario) di fronte ad un’assemblea manchevole, neghittosa o recalcitrante sia impossibilitato a seguitare efficacemente nell’espletamento dei suoi uffici. Aderendo alla soluzione adottata dal tribunale di Foggia crediamo sia opportuno ed indispensabile assegnare all’amministratore giudiziario autonomi poteri da esercitarsi sotto la direzione ed il controllo del giudice camerale. Gravi perplessità si ha quindi motivo di nutrire nei riguardi di quella parte della giurisprudenza intesa a qualificare l’amministratore giudiziario mandatario dei partecipanti al condominio.

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(*) Nota a sentenza pubblicata in Giurisprudenza di merito, 2001, 4-5, 926

(1) Per un profilo generale sul tema dell’amministrazione giudiziaria nel condominio edilizio cfr. Lazzaro, Stincardini, L’amministratore del condominio, Milano, 1982, 53 ss.; De Tilla, Il condominio. Trattato stistematico di giurisprudenza ragionata per casi, Milano, 1997, t. 3, 444 ss.; Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, Milano, 2000, 818 ss.; per i contributi specifici sull’argomento v. ex aliis, Rogozinski, In tema di interpretazione dell’art. 1105 quarto comma codice civile, in Foro it., 1949, IV, 194; Stella Richter, Procedimento in camera di consiglio e amministratore della cosa comune, in Giur. it., 1962, I, 2, 662; Borselli, Amministratori di condominio indesiderabili, in Nuova rass. loc. cond., 1974, 1273; Chiocca, Capponi, Sulla nomina giudiziaria dell’amministratore di condominio, in Arch. loc., 1993, I, 215; Nicoletti, Amministratore giudiziario e volontaria giurisdizione, in Rass. loc., 1995, I, 177; Scalettaris, A proposito della nomina dell’amministratore del condominio da parte dell’autorità giudiziaria, in questa Rivista, 1996, I, 228; Pironti, Spunti riflessivi in tema di amministrazione giudiziaria ex art. 1105 c.c., ivi, 1999, I, 279; Celeste, La volontaria giurisdizione in materia condominiale, Milano, 2000, 49 ss. e 107 ss.

(2) Nel senso che l’amministratore è investito di poteri decisionali autonomi da esercitarsi sotto la direzione ed il controllo dell’autorità giudiziaria cfr., sebbene non più recenti, Trib. Trapani 12 gennaio 1948, in Giur. sic., 1948, II, 101, secondo cui in caso di nomina dell’amministratore giudiziaria «non trovano applicazione le norme sulla costituzione e sul funzionamento della maggioranza»; App. Genova 14 aprile 1951, in Foro it. Rep., 1951, Comunione e condominio, 39, ha affermato che «l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria perché sopperisca a quei provvedimenti necessari per l’amministrazione e l’utilizzazione della cosa comune che la maggioranza non è riuscita a prendere, o non ha voluto eseguire; egli viene, perciò, a sostituire tale maggioranza e ne assume i poteri, onde può compiere tutti gli atti di ordinaria amministrazione»; Trib. Venezia 4 febbraio 1965, in Corti Brescia, Venezia, Trieste, 1965, 472, ha sostenuto la legittimità del trasferimento all’amministratore giudiziario di tutti i poteri spettanti alla maggioranza dei condòmini; Trib. Vicenza 28 gennaio 1971, in Nuovo dir., 1972, II, 839, con note di Zaccagnini, Natura giuridica dell’amministratore giudiziario nella comunione e rimedi avverso il provvedimento che gli liquida il compenso, e Salis, Il compenso all’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria, ha statuito che «l’amministratore giudiziario nominato ex art. 1105 c.c. non è un mandatario dei condòmini». Per l’ultimo ventennio cfr. Trib. Milano 9 giugno 1983, inedita, riferita in Terzago, op. cit., 828 (ha nominato un amministratore giudiziario – non revocando quello di elezione assembleare – per richiedere preventivi, commissionare e dirigere l’esecuzione delle opere manutentive riguardanti la copertura terminale dell’edificio); Trib. Tempio Pausania 29 agosto 1985, in Riv. giur. sarda, 1987, 123, con nota di Salis (ha conferito pieni poteri all’amministratore giudiziario perché redigesse il regolamento della comunione per un villaggio residenziale); Trib. Roma 9 luglio 1988, in Foro it., 1989, I, 2964 (ha nominato l’amministratore per far eseguire la delibera approvativa dei lavori di adeguamento all’impianto termico centralizzato); Pret. Torre del Greco 14 gennaio 1991, in questa Rivista, 1992, I, 1132, con nota di De Tilla, Carenze di amministrazione della cosa comune e rimedi in volontaria giurisdizione (ha nominato l’amministratore giudiziario per l’esecuzione di opere conservative al lastrico solare comune); Trib. Napoli 3 marzo 1994, ivi, 1994, I, 810 (ha ritenuto nominare un amministratore ad acta conferendogli mandato per regolamentare la sosta ed il parcheggio delle vetture nelle aree comuni); Trib. Ariano Irpino 29 settembre 1998 (ord.), inedita (ha ratificato tutti gli atti gestori espletati dall’amministratore giudiziario oltre il termine di scadenza dell’incarico previsto nel decreto di nomina); Trib. Ariano Irpino 31 maggio 2000, inedita (nel ritenere prive di fondamento le contestazioni di un condomino rivolte all’amministratore giudiziario con riferimento ai criteri seguiti per la compilazione delle tabelle millesimali ha proceduto all’approvazione delle stesse). Nei sensi sopra indicati, con particolare riferimento alle collettività costituite da due partecipanti, v. Trib. Ariano Irpino 14 ottobre 1997 (decr.), in questa Rivista, 1999, I, 279, con nota adesiva di Pironti, op. cit.

(3) Sulla necessità di esibire all’autorità giudiziaria, in caso di ricorso ex art. 1105 e 1129 c.c., il verbale racchiudente l’inutile esperimento assembleare cfr. Pironti, È obbligatorio redigere il verbale quando l’assemblea di condominio non adotta alcuna deliberazione?, in Giust. civ., 1999, I, 2975 (nota critica a Cass. 22 maggio 1999, n. 5014). In giurisprudenza v. Trib. Napoli 18 novembre 1994, in Rass. loc. cond., 1995, I, 293, con nota di Scarpa (secondo cui il procedimento camerale di nomina dell’amministratore giudiziario «presuppone che il condomino ricorrente si sia inutilmente avvalso della facoltà di convocazione diretta dell’assemblea per deliberare sulla nomina»); Trib. Udine 25 ottobre 1995, in questa Rivista, 1996, I, 227, con nota di Scalettaris, op. cit.

(4) Sulla possibilità di nomina dell’amministratore giudiziario nelle collettività condominiali cosiddette minime Trib. Catanzaro 18 luglio 1955, in Calabria giudiz., 1956, 307; Trib. Ariano Irpino 14 ottobre 1997, in questa Rivista, 1999, I, 279, con nota adesiva di Pironti, op. cit.

(5) Il previgente art. 678 comma 3 c.c. disponeva che «Se non si forma una maggioranza, o se le deliberazioni di essa risultano gravemente pregiudizievoli alla cosa comune, l’autorità giudiziario può dare gli opportuni provvedimenti, ed anche nominare all’uopo un amministratore»; il vigente art. 1105 comma 4 c.c. prescrive che «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziario. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

(6) Cfr. per tale indirizzo dottrinario Borselli, Zaccagnini, L’amministrazione giudiziaria nel condominio, in Riv. giur. edil., 1970, 219; Zaccagnini, L’amministrazione giudiziaria nel condominio, Piacenza, 1970, 38 ss.; Zaccagnini, Palatiello, L’amministratore giudiziario nella comunione e nel condominio di edifici, Napoli, 1983, 36 ss.; cui adde, nella stessa scia di pensiero sia pure con diversità di sfumature, Balzani, L’amministrazione giudiziaria del condominio, in Arch. loc., 1984, I, 383; Pironti, op. cit., 279 ss.; Terzago, op. cit., 826 s.

(7) Per quanto attiene agli enti condominiali minimi l’amministratore dovrebbe richiedere all’autorità giudiziaria espressa autorizzazione a poter compiere gli atti afferenti al novero della straordinarietà contemplati dall’art. 1108 c.c.

(8) Con riguardo alla revoca e modifica ex art. 742 c.p.c. del provvedimento di nomina dell’amministratore giudiziario, v. in dottrina Pironti, Sulla revoca del decreto di nomina dell’amministratore giudiziario, in Nuova giur. civ. comm., 1999, II, 139 ss. e in giurisprudenza v. Trib. Ariano Irpino 29 dicembre 1999 (decr.), in questa Rivista, 2001, I, 64; Trib. Ariano Irpino 29 dicembre 1999 (decr.), Gambacorta c. condominio Parco c.e.i., inedita.

(9) Terzago, op. cit., 826 s.

(10) Pironti, Spunti riflessivi, cit., 279.

(11) In tali esatti sensi cfr., per la giurisprudenza di merito, Trib. Bari 14 marzo 1977, in Riv. dir. proc., 1977, 741; App. Lecce, sez. Taranto, 3 maggio 1995, in Arch. loc., 1996, II, 73, ha osservato che poiché l’amministratore giudiziario è un mandatario dei partecipanti, «il tribunale si limita a supplire alla volontà dell’assemblea condominiale e il rapporto tra amministratore e condominio si svolge in assoluta autonomia, senza possibilità di interferenza da parte del tribunale»; per la giurisprudenza di legittimità v. Cass. 27 ottobre 1965, n. 2279, in Giust. civ. Mass., 1965, 1166; Cass. 17 novembre 1965, n. 2390, ivi, 1965, 1218; Cass. 18 novembre 1981, n. 6115, ivi, 1981.

(12) Pironti, lc. ult. cit., 279.

(13) Cass. 26 maggio 1993, n. 5914, in Foro it., 1993, I, 2844, che, in forza del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., ha ritenuto applicabili al condominio minimo alcune norme della comunione generale restando invece preclusa l’applicazione delle norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea regolata dall’art. 1136 c.c.; v. altresì App. Milano 16 luglio 1963, in Foro pad., 1964, I, 480; Trib. Milano 12 gennaio 1989, in Arch. loc., 1990, II, 564.

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