PROBLEMATICITA’ DEL RIPARTO SPESE SULLE TERRAZZE A LIVELLO RICOPRENTI UN UNICO PIANO DELL’IMMOBILE

FULVIO PIRONTI

Alcuni edifici condominiali cosiddetti «minimi» – peraltro non infrequenti nella prassi costruttiva – sono costituiti da un’unità abitativa posta al primo piano con annessa terrazza a livello ricoprente parziariamente un unico immobile. Dunque, qual è la disciplina applicabile al caso per ripartire le spese concernenti la riparazione e ricostruzione del terrazzo a livello?

La soluzione prima facie andrebbe ricercata nella lettera dell’art. 1126 c.c. disciplinante la compartecipazione agli oneri manutentivi per riparazioni e ricostruzioni dei lastrici solari. Invero, giurisprudenza costante ritiene che la terrazza a livello di proprietà ed uso esclusivo di un condomino vada assimilata, ai fini ripartitivi per le spese di riparazione o rifacimento, al pavimentum solare; ne consegue che i relativi oneri debbono essere sopportati in proporzione dei vantaggi rispettivamente ritratti.

L’art. 1126 c.c dopo aver precisato che chi ha «l’uso esclusivo» della superficie terminale dell’edificio deve partecipare alla spesa nella misura di un terzo, dispone che la suddivisione dei restanti due terzi debba onerare «tutti i condomini» sottendendo, a nostro giudizio, ad una pluralità di proprietari – o, comunque, più di un condomino – situati nella proiezione verticale. È palese che il maggiore aggravio contributivo compete al proprietario della terrazza a livello per l’esclusivo godimento del piano calpestabile; i rimanenti proprietari ricompresi nella colonna d’aria delimitata dalla superficie terrazzata si sobbarcheranno ad una redistribuita ed inferiore partecipazione. In effetti i due terzi di spesa – la cui ratio dovrebbe risiedere nella funzione di copertura -, risuddivisi in proporzioni millesimali all’interno della compagine comproprietaria, risulteranno senz’altro minori se raffrontati a quanto esborsato dal singolo condomino sovrastante. Va sottolineato che quante più unità immobiliari si trovino ad essere ricomprese nella proiezione della terrazza a livello, sempre più esigua sarà la partecipazione economica del singolo comproprietario in rapporto all’esborso sostenuto dall’utilizzatore esclusivo della res pertinenziale (si pensi ai condominii dotati di numerosi piani in elevazione).

Orbene, applicando l’art. 1126 c.c. alla fattispecie dianzi ipotizzata verrebbe a delinearsi un quadro compartecipativo economicamente iniquo: invero il proprietario del terrazzo a livello concorrerebbe al pagamento di una modicissima spesa (id est un solo terzo) mentre, invece, l’unico proprietario sottostante verrebbe ad essere sovraccaricato dei rimanenti due terzi; cosicché la funzione di copertura parrebbe rivestire sensibile importanza rispetto ai vantaggi che può recare il godimento esclusivo del solarium ad libellam. Si perverrebbe all’illogico rovesciamento della ratio connaturata nell’art. 1126 c.c. secondo cui l’uso del terrazzo riveste un ruolo preminente e la funzione di copertura uno meramente sussidiario.

Isolate e non più recenti applicazioni giurisprudenziali hanno creduto risolvere la questione prendendo a prestito l’art. 1125 c.c. dettato in materia di ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione di strutture destinate ad intervallare due piani dello stesso edificio. Il pretore di Matera, con decisione del 13 marzo 1958 (in Riv. giur. edilizia, 1958, I, 566), sostenne che «le spese per la manutenzione e ricostruzione di una terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino dell’edificio che copre un solo appartamento vanno ripartite tra costui ed il proprietario dell’appartamento sottostante secondo i criteri stabiliti dall’art. 1125 c.c., e non secondo quelli stabiliti dall’art. 1126 c.c.».

Tuttavia, l’evoluzione giurisprudenziale che ne è seguìta ha reputato non potersi estendere l’applicazione dell’art. 1125 c.c. al caso in esame sul rilievo che tale articolato disciplinerebbe i solai divisori situati fra due piani; non opererebbe, pertanto, in presenza di terrazze a livello in quanto siffatte pertinenze superficiarie non costituiscono piani (1). La Cassazione con sentenza n. 2625 del 1961 ha statuito che qualora la terrazza a livello esplichi funzione di copertura dell’unico appartamento sottostante, le spese conseguenti ad interventi manutentivi debbano essere suddivise in ragione dei principi dettati dall’art. 1126 c.c.

Pochissimi studiosi si sono dedicati alla problematica in disamina. Taluno sostiene che per l’imputazione divisionale delle spese inerenti le terrazze a livello non dev’essere applicato l’art. 1125 c.c.: ciò in quanto il richiamato disposto riguarda unicamente i solai dividenti i piani intermedi posti al disotto delle coperture terrazzate (2). Altri ha ritenuto, per converso, assoggettare il caso in dissertazione all’àmbito applicativo regolato dall’art. 1125 c.c. (3). Sentiamo di aderire in toto all’opinione tendente a respingere l’impiego dell’art. 1125 c.c. alla fattispecie in commento.

A nostro modo di vedere, è agevolmente percettibile l’intento dell’art. 1126 c.c. di contemplare le coperture terminali piane (id est lastrici solari) per loro natura e peculiarità poste alle sommità degli edifici le cui proiezioni verticali sottostanti circoscrivano senz’altro molteplici unità immobiliari (e non, quindi, un unico immobile). La disposizione nell’enunciare che «tutti i condomini» sottostanti debbano contribuire alle spese nella misura dei due terzi, se da un canto parrebbe ritenere inclusiva la fattispecie rappresentata da un solo proprietario, dall’altro trasgredirebbe il suo intendimento dando luogo ad una manifesta incongruenza. Neppure deve tralasciarsi di osservare che il proprietario del solarium ad libellam sopporta un maggior onere finanziario nella manutenzione perché trae da essa ingenti benefici.

Si abbozzano, a titolo esemplificativo, i plurimi utilizzi del piano calpestabile: finalità elioterapiche, trattenimenti amicali, momenti conviviali e partybreak distensivi e ricreativi, godimento dell’affaccio e della veduta paesaggistica, realizzazione di giardini pensili, spandimento del bucato, ricovero di animali domestici; e ancora attrezzarvi ripostigli, disporvi antenne televisive, svariati usi casalinghi;ecc.; non passi inavvertita la preponderante aerazione e luminosità a beneficio degli ambienti prospicienti la terrazza a livello; si consideri altresì la possibilità di accrescerne gli agi installandovi tende parasole o, ancora, verande; si pensi finanche ai vantaggi che potrebbero scaturirne dalla espansione del diritto condominiale di sopraelevare, per gli effetti dell’art. 1127 c.c., nuove fabbriche; non si tenga, infine, in minor conto la possibilità di locare l’area a terzi per farvi collocare insegne pubblicitarie traendo considerevoli profitti.

Ne discende che la funzione della terrazza a livello surclasserebbe, per i possibili demarcati confort, quella di mera copertura; di qui l’accollo di un onere manutentivo particolarmente elevato all’utilizzatore dell’aggetto pertinenziale a causa della consistente fruizione e dell’ulteriore comodità all’appartamento. Le considerazioni testé dispiegate sembrano trovare adeguato conforto in un pronunciato di legittimità: con particolare incisività argomentativa, l’autorevole Corte ha precisato, con decisione 18 agosto 1990, n. 8394 (in Arch. loc., 1990, 692), che la terrazza a livello «è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi, la funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante…». Dalla riferita massima emerge, con limpidità di tratti, il ruolo sussidiario della copertura; crediamo davvero che sovraccaricare buona parte delle spese manutentive sull’unico proprietario sottostante integri una manifesta iniquità.

Sulla scorta delle pur sommarie considerazioni è alquanto verosimile concludere per l’insostenibile assoggettabilità del caso esaminato sia alla norma dell’art. 1126 c.c. che a quella ordinata dall’art. 1125 c.c.: ci troveremmo, pertanto, in presenza di una lacuna præscriptionis. In effetti nessuno dei ricordati precetti sembra attagliarsi per una radicale definizione del quesito nodale.

Le divisioni di tali spese, sottratte alle cennate discipline, verrebbero lasciate al buon senso dei compartecipanti i quali negozierebbero bonariamente una percentuale economica in considerazione del maggior vantaggio arrecato dall’uso della terrazza a livello e della modesta funzione esercitata per fini di copertura; in via orientativa le percentuali di spesa potrebbero trovare, a nostro giudizio, un’equa quantificazione nella misura del sessantacinque/settanta per cento a carico dell’utilizzatore del terrazzo ed il restante trentacinque/trenta per cento a carico del sottostante condomino. Frattanto è auspicabile, affinché siano evitate sterili e defatiganti dispute giudiziali, un riassettoab imis dell’art. 1126 c.c. (4).

N o t e

(*) Contributo pubblicato nelle riviste Giurisprudenza di merito e Vita notarile, 1999

(1) Vd., in tali esatti sensi, App. Milano 2 febbraio 1965, in Riv. giur. edilizia, 1965, I, 52 e Cass. n 1224\1963; non sembrano riscontrarsi precedenti significativi più recenti.

(2) Cfr. Terzago, Il condominio, Milano, 1993, 126 ss.

(3) Cfr. Balzani, Le tabelle dei valori millesimali, Milano, 1985, 111 ss.

(4) Sebbene esuli dalla trattazione della presente tematica, riteniamo che anche il lastrico solare ricoprente un unico immobile non debba rientrare nella disciplina sancita dall’art. 1126 c.c.

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