L’INTRODUZIONE DEL CODICE CIVILE HA ABROGATO LA NORMAZIONE DEL 1935 SUL CONDOMINIO DI CASE? ALCUNE RIFLESSIONI CRITICHE (*)

FULVIO PIRONTI

La Corte di legittimità ha statuito in più occasioni che il r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 (convertito con modificazioni in l. 10 gennaio 1935, n. 8), emanato per disciplinare le case in condominio, deve ritenersi abrogato in forza dell’art. 15 delle preleggi in quanto tutti i cànoni normativi in esso compresi sono stati trasfusi nella disciplina codicistica entrata in vigore nel 1942 (1). Segnatamente si è pronunciata con riguardo all’art. 26 del r.d.l. n. 56\1934 contenente la speciale competenza del tribunale in ordine alle impugnative delle deliberazioni assembleari affette da patologie negoziali invalidanti: siffatta disposizione deve reputarsi – secondo un costante insegnamento del Supremo Collegio – abrogata poiché non risulta essere stata riprodotta nell’art. 1137 c.c. che, al contrario, prescrive il ricorso all’autorità giudiziaria sottendendo alle norme processuali distributive della competenza.

Tuttavia, è dato rilevare che con l’entrata in vigore del codice civile il legislatore non ha proceduto ad abrogare espressamente la legislazione sul condominio di case del 1935. Vi è, poi, da sottolineare che in tutte le motivazioni delle pronunzie di legittimità non viene mai evidenziato il carattere di specialità proprio della legge in argomento (dato, questo, che ci lascia alquanto perplessi). Sembrerebbe che i giudicanti abbiano considerato tale articolato legislativo alla stregua di una legge generale. Il r.d.l. n. 56 del 1934 venne promulgato in séguito alla crisi edilizia nascente dal primo dopoguerra; con l’assetto organico e disciplinato delle case in condominio si reputò espiantare i deleteri effetti della défaillance edile. Così, in esecuzione dell’art. 3 l. 31 gennaio 1926, n. 100, il Governo del Re emanò il citato r.d.l. concernente i rapporti di condominio sulle case successivamente convertito nella l. 10 gennaio 1935, n. 8 (2) (venne altresì varato il r.d.l. 4 gennaio 1934, n. 57 – convertito in l. 4 giugno 1934, n. 1033 – racchiudente norme sul condominio per le case in cooperative statali mutuatarie dalla Cassa depositi e prestiti e dalle successive norme sull’edilizia popolare ed economica). Il carattere speciale della legge (del 1935) concernente i rapporti di condominio sulla proprietà separata per piani si ritrova lucidamente evidenziato sia nella giurisprudenza di legittimità e di merito succedutasi dal 1935 al 1948 (3), sia nella migliore dottrina del mentovato periodo (4). La dottrina posteriore ritiene abrogata la normativa in esame per effetto dell’introduzione del codice civile (5) senza mai tenere in debito conto la natura speciale della stessa.

Ebbene, il consolidato indirizzo di legittimità teso a considerare abrogata la normativa antecedente non parrebbe rivelarsi, a nostro sommesso avviso, particolarmente persuasivo. Invero, gli effetti abroganti per la successione delle norme nel tempo possono concretizzarsi esclusivamente nei confronti di quelle fra esse che siano poste in posizione paritaria, prevalendo diversamente la norma della fonte superiore. Riguardo alle norme dello stesso grado le preleggi prevedono due tipologie abrogative (ex art. 15 disp. prel. c.c.): l’abrogazione espressa scaturente da una manifestazione di volontà orientata a caducare una normazione antecedente; e l’abrogazione tacita risultante dall’inconciliabilità della legge posteriore con la precedente nella stessa materia per la totale antiteticità dei due articolati legislativi; ovvero perché la nuova legge disciplina l’intera materia, seppure in maniera non del tutto incompatibile con la precedente; e ciò perché la regolamentazione di tutta la materia importando il connettersi delle singole disposizioni di cui essa si compone in un insieme armonico ed organico non consente l’intromissione di un altro distinto corpus normativo.

Sussiste, invece, un’eccezione al principio dell’abrogazione della normativa anteriore a causa dell’ingresso di una nuova quando la prima assume carattere speciale mentre la successiva è generale. Il brocardo legi speciali per generalem non derogatur esprime appunto la presunzione che, salvo espressa volontà contraria del legislatore, la normativa sopravvenuta, riguardando la generalità dei casi, non abbia inteso toccare quella dettata con riferimento a particolari fattispecie. In effetti, il criterio cronologico di prevalenza della legge successiva su quella antecedente non può applicarsi in presenza di due normazioni confliggenti disposte su piani ineguali dell’ordinamento: in tal caso dev’essere assolutamente preferita la normazione gerarchicamente sovraordinata indipendentemente dalla successione cronologica (6); l’articolato legislativo antecedente dev’essere quindi preferito quando abbia carattere di specialità (7). Si ritiene, pertanto, che la legge speciale emanata anteriormente non sia abrogata a causa della minore forza propria della legge posteriore di carattere generale. Naturalmente siffatto principio non dovrà applicarsi quando risulti esservi una contraria volontà del legislatore (8). Ne conseguirebbe che essendo la legge del 1935 contraddistinta dalla specialità e non sussistendo una disposizione abrogatoria espressa la stessa prevarrebbe sulle disposizioni del codice civile contenute nel titolo VII, capo II, intitolato «Del condominio negli edifici»; vale a dire che la normazione posteriore generale non assumerebbe vis abrogante verso quella anteriore a causa della delineata natura speciale.

Non può, quindi, sostenersi che la legge speciale in oggetto sia stata abrogata tacitamente (od implicitamente) in quanto ciò può avvenire, secondo accreditata giurisprudenza, solo ad opera di altra legge speciale successiva che abbia lo stesso oggetto nel quale venga compreso quello della prima legge speciale (9). La giurisprudenza ha, infatti, chiarito che una norma speciale non è mai suscettibile di abrogazione tacita in conseguenza del sopravvenire di una nuova disciplina generale della materia (10). Né tantomeno potrebbe configurarsi la riproduzione della legislazione – fenomeno che si verifica quando una normazione viene integralmente trasfusa in un provvedimento legislativo posteriore – perché non tutte le disposizioni della legge del 1935 sono state trasferite nella disciplina successiva; si ricordano, per mera esemplificazione, solo alcune disposizioni della normativa speciale non riversate nella disciplina codicistica: il principio della comunione parziaria di beni costitutivi dell’edificio (art. 5, comma 1); il diritto per il condomino di ottenere il rimborso delle spese sostenute – sebbene non urgenti ed indifferibili – per la conservazione dell’edificio (art. 11, comma 1); l’obbligo per l’ente condominio di contrarre polizza assicurativa contro i rischi derivanti da incendio, etc. (art. 13, comma 2); la previsione di un organo consultivo – il consiglio di condominio – istituito sia per coadiuvare l’amministratore e per controllarne l’operato, sia per conciliare eventuali vertenze insorgenti fra condòmini (art. 16, comma 4); il dovere per l’amministratore di «dirimere le eventuali controversie fra i condomini, ove non esista il consiglio di amministrazione» (art. 18, punto d); la competenza esclusiva del tribunale per la nomina del curatore speciale quando il condominio sia privo di legale rappresentanza (art. 22, comma 1); il quorum necessario per la regolare costituzione dell’assemblea: presenza di «tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’edificio comune e almeno la metà dei partecipanti del condominio» (art. 24, comma 1); la speciale competenza del tribunale per ricorrere contro i deliberati assembleari lesivi dei diritti dei partecipanti al condominio (art. 26, comma 3); il potere di impugnare gli atti deliberativi assembleari nel termine di un anno (dalla data della deliberazione) per i dissenzienti e (dalla data della notifica) per gli assenti (art. 26, comma 4); etc. (11). Peraltro anche a voler condividere l’assunto di legittimità incline a considerare riprodotta la normativa pregressa in quella codicistica, deve rilevarsi che la legge speciale antecedente «non risulta abrogata, pur risultandone novata (e cioè sostituita) la fonte» (12).

Negli anni che seguirono l’emanazione del codice civile la legislazione de qua venne considerata da alcuni giuristi ancora in vigore. Oltremodo significative, al riguardo, sono le considerazioni del Peretti Griva (13), il quale intuì che la normativa sul condominio di case non doveva intendersi abrogata dagli art. 1117-1139 del codice civile e dagli art. 61-72 disp. att. c.c.: «alcuni suoi articoli – affermò il chiaro Autore – rimangono tuttora in vigore, essendo stato seguito il criterio di inserire nel codice soltanto alcune norme fondamentali lasciando alla legge speciale la regolamentazione di tutta la materia». Avremmo ragione di presumere che l’Autore abbia inteso sostenere la possibile (co)vigenza di entrambe le discipline condominiali: quella contenuta nella legge generale (codice civile del 1942), che detta le linee fondamentali, e quella racchiusa nella legge speciale (legge del 1935), effettiva ordinatrice della materia. Nondimeno, a ben vedere, ponendo in raffronto le due normazioni alcuni articolati si appalesano manifestamente confliggenti; altri ancora, presenti nella legge antecedente, non compaiono riprodotti nella normazione successiva. Ne discende l’incompatibilità dei due dettati normativi limitatamente a taluni disposti.

Nemmeno deve sottacersi che nell’edizione de I quattro codici – pubblicata nel 1963 (14) – all’art. 1137 c.c. (ricadente sotto la rubrica «Impugnativa delle deliberazioni dell’assemblea») e, più precisamente, alla fine del passaggio «… ogni condomino dissenziente può ricorrere all’autorità giudiziaria...», appare segnalata, a piè di pagina, la seguente nota di richiamo: «Al Tribunale o anche al Pretore nei luoghi in cui non risieda il Tribunale (art. 26, r.d.l. 15 gennaio 1934 n. 56)». Ne emerge l’inclinazione a considerare ancora sopravvivente la normativa speciale sui rapporti di condominio con evidente riguardo alla esclusiva competenza del tribunale; rileviamo, inoltre, che l’edizione è aggiornata al maggio del 1963 e due anni prima la Corte di legittimità (15) aveva ritenuto abrogata la normativa precedente (in effetti la Suprema Corte asserì che poiché sono state trasferite nel codice civile «quasi tutte le disposizioni del r.d.l. n. 56 del 1934 (…), a norma dell’art. 15 delle preleggi deve ritenersi abrogata ogni norma che non sia stata inserita nella nuova disciplina dell’istituto. Pertanto non può più considerarsi in vigore la regola relativa alla speciale competenza del tribunale, già contenuta nell’art. 26 del predetto decreto ma non riprodotta nell’art. 1137 c.c. (…)». In sostanza l’art. 1137 c.c. nel consentire il ricorso all’autorità giudiziaria per le impugnative delle delibere assembleari non ha nulla predisposto in merito ad una riserva di competenza esclusiva del tribunale a conoscere di tale impugnazione; ragion per cui, nel silenzio di detta norma, la competenza dell’autorità giudiziaria – ex art. 1137 c.c. – è determinata dalla normativa processuale in tema di competenza). Non è, infine, superfluo rilevare che i giudici di merito sollecitati a decidere sulle impugnazioni dei deliberati assembleari affetti da multiformi elementi vizianti (particolarmente nullità ed annullabilità) raramente rilevano ex officio l’incompetenza per materia; non parrebbe fuori luogo presumere l’esistenza di una latente tendenza della magistratura di merito a reputare nient’affatto caducato l’art. 26 della legislazione antecedente (attributivo della competenza esclusiva ai tribunali per le impugnazioni dei verbali di assemblee condominiali ritenuti lesivi dei diritti).

Sulla scorta delle riflessioni esposte non ci sembra irragionevole affermare che la legge speciale del 1935 sopravviva esplicando tutta la sua efficacia. L’impropria assimilazione di tale corpus normativo ad una legge generale ha indotto a credere che la legge successiva abbia abrogato tacitamente – per effetto dell’art. 15 delle preleggi – la precedente in presenza del ridisciplinamento della materia. A nostro modesto parere i rapporti di condominio dovrebbero essere regolati dalla legge speciale (e, perciò, prevalente) del 1935 mentre, per quanto attiene alla disciplina generale successiva, dovrebbero considerarsi in vita – e, quindi, coesistere con l’articolato legislativo previgente – le sole disposizioni che non si pongano in rapporto di incompatibilità.

– N o t e –

(*) Contributo pubblicato in Giustizia civile, 1999, 10, 413, Giuffrè

(1) Si veda, in extenso, Cass. 26 gennaio 1982 n. 510, in questa Rivista 1983, I, 265; cfr. altresì Cass. 8 giugno 1984 n. 3456; Cass. 16 novembre 1992 n. 12281, in Arch. loc. 1993, 276; Cass. 6 aprile 1995 n. 4009. Non sembrano riscontrarsi precedenti più recenti in termini.

(2) In effetti i fattori che concorsero al riconoscimento legislativo della proprietà separata per piani andarono imperniandosi attorno all’impellente necessità di alloggi a causa delle distruzioni belliche, al diffuso fenomeno dell’urbanesimo, alla crescita demografica ed all’esiguità delle disposizioni in materia di condominio (artt. 562, 563 e 564 c.c. 1865) contemplate nella legislazione codicistica previgente.

(3) Cfr., ex plurimis, Cass. 12 maggio 1939; App. Genova 31 marzo 1939, in Giur. it., 1939, 209; App. Torino 14 dicembre 1946, in Rep. gen. 1947, 499. Deve rilevarsi che il carattere della specialità normativa è desumibile anche attraverso la sua peculiare forma produttiva: il (regio) decreto-legge.

(4) V., ex aliis, Castelli-Avolio, Il condominio delle case. Lineamenti fondamentali dello istituto secondo il d.l. 15/1/34 n. 56, e la legge di conversione 10/1/35 n. 8, Napoli 1936, 53; Peretti Griva, Condominio di case divise per piani, in Nss. D.I., III, Torino 1938, 911; Butera, Codice civile italiano commentato, II, Torino 1941, 336; Peretti Griva, Il condominio di case divise in parti, Torino 1942; Id., Manuale della pratica civile, Torino 1948, 440.

(5) Cfr. Rizzi, Il condominio negli edifici, Bari 1956, 4; Visco, Problemi giuridici attuali sul condominio di edifici, Milano 1966, 234; Greco, Della proprietà, in Commentario del codice civile, Torino 1968, 148.

(6) Ciò è rimarcato efficacemente da Mortati, Istituzioni di diritto pubblico, I, Padova 1975, 367; Barile, Istituzioni di diritto pubblico, Padova 1978, 60; Cendon, Commentario al codice civile, I, Torino 1991, 74; Sandulli, Legge, in Nss. D.I., IX, Torino 1991, 651.

(7) V. in tali termini Cass. 9 dicembre 1960 n. 3212.

(8) In tali sensi cfr. C. cost. 19 febbraio 1976 n. 29, in questa Rivista 1976, III, 135; Cass. 20 luglio 1991 n. 8090.

(9) Sul tema cfr., fra le altre, Cass. 25 luglio 1992 n. 8975, in questa Rivista 1993, I, 1885; C. Conti 27 luglio 1994 n. 53, Cons. St. 1994, II, 1716.

(10) Si vedano, esplicitamente, Cass. 3 maggio 1984 n. 2687, in Rass. Avv. Stato 1984, I, 497, Cass. 6 marzo 1985 n. 1861; Cass. 22 dicembre 1986 n. 7836.

(11) Basile, Regime condominiale ed esigenze abitative, Milano 1979, 26, rammenta che «al momento di redigere il nuovo codice civile si presenta il problema se la normativa già emanata debba esservi inserita oppure debba restare nella legge speciale. Prevalso l’orientamento che le norme fondamentali in materia debbano essere incluse nel codice lasciando nelle leggi speciali quelle di carattere secondario, si sceglie la prima strada (…)».

(12) Sandulli, op. cit..

(13) Peretti Griva, Manuale, cit., 440.

(14) Franchi, Feroci, Ferrari (curatori), I quattro codici, Milano 1963, 184 (art. 1137 c.c.).

(15) Cass. 20 aprile 1961 n. 875, in Foro it. 1961, 210.

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